新一轮限购能否迎来房价稳中有降的“拐点”

　　国务院日前提出，房价上涨过快的二、三线城市也要纳入限购范围。新一轮限购城市名单呼之欲出，有望开启房价稳中有降的“时间窗”。

　　限购“扩容” 高房价有望松动

　　7月12日的国务院常务会议要求，已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。有关部门正在“圈定”限购新名单。

　　眼下，二、三线城市已成为房企“主战场”。中国房产信息集团分析师薛建雄说：“某家大型开发商上半年所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。”

　　“我们担心二、三线城市也限购，因为限购能产生楼市‘速冻’效应。”上海一位港资房企负责人坦言。数据显示，今年上半年，全国43个已实施限购的城市中，有33个新建商品住房成交面积比去年下降。

　　中国指数研究院副院长陈晟等专家认为，部分二、三线城市房价较快上涨，有一线城市限购后资金转移助推因素，“如果任其飙涨，将对整体房地产调控带来不利影响”。

　　但一些专家也提醒，新一轮限购实际影响如何，既取决于限购城市的数量，也取决于监管问责的严肃性。

　　各方博弈 谨防执行中“注水”

　　记者调研发现，针对“限购令”，楼市博弈各方的“对策”层出不穷。

　　因为限购只针对住宅项目，不少开发商提出“转住为商”对策。有些开发商则采取“商住混搭”的开发方式，以绕开限购政策。记者在武汉市万达公馆、水岸国际等商业地产售楼部看到，这些楼盘推出的“SOHO房型”，商住两用，投资者购买踊跃。一些房产中介则违规“代办”限购资格。

　　由于担心住房成交量下降影响经济增速，少数城市出现了变相放宽住房限购措施的苗头。一位房地产专家透露，中部地区有的城市将限购范围确定为“90平方米以下的中小户型商品住宅”，90平方米以上的不限购。

　　“在经历多年调控之后，房价走向其实并不取决于出台多少政策，而是多少政策真正得到了不折不扣的落实。”经济学家马光远说。

　　借房价“退烧” 探寻楼市治本之策

　　“限购其实就是给楼市吃‘退烧药’。是药就有副作用。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，限购致使需求被抑制，开发商会减慢拿地节奏和开发进度，导致后市供应相对不足。一旦将来取消限购，需求释放，供应短缺局面可能出现，房价上涨压力或将更大。

　　为此，要对限购“扩容”可能带来的“副作用”有充分评估，为后续政策留下空间，加快推进房地产市场化改革。

　　业内人士指出，目前筹资、购买环节有限贷、限购等短期政策约束，但明显过于依赖行政手段。今后，应在持有、出售等环节，提高房产税、空置税、暴利税等调节力度，长效化遏制炒房投机行为。

　　与此同时，保障房制度化建设应提速。有关专家认为，住房保障不能因房价涨跌而松紧，而应成为政府长期职责，减轻楼市承受的综合压力。

　　一些地方政府是楼市调控的“薄弱环节”，加快改革地方“土地财政”也势在必行。统计显示，2010年全国土地出让金收入2.9万亿元，超出预算113%。在一些地方，土地出让金等相关收入已占地方财政六七成。

　　“土地财政不改革，高房价难以真正回归理性。”众多业内人士呼吁，要遏制地价过快上涨，加快地方财政体制改革，逐步拆除房价暴涨的“温床”。

　　10至20个城市或纳入新一轮限购

　　全国商品房销售量或降2%至3%

　　下半年楼市限购政策的升级加码，将下一步调控矛头直指房价上涨过快的二、三线城市。

　　中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，截至目前，未出台限购措施但房价较高的前10个城市依次为：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州。

　　目前，全国已有约43个城市出台限购令，不同城市严厉程度有所差异。中国指数研究院预计，接下来将出台新一轮限购政策的城市可能有10个—20个。根据去年的销售情况推算，如果这些城市施行限购，将导致全国商品房销售量下降2%—3%。

　　我国此次明确提出对二、三线城市限购，旨在防止投资投机性需求转入生活水平较低、房价涨幅越来越快的城市，对全国房地产市场起到可持续的抑制效果，同时避免增加地级县级市低收入人群的购房压力，降低保障房建设的压力。同时也给部分有意放松限购政策的地方政府以警示。