秦虹：楼市调控政策高压 房企如何成功转型

　　2011年中国楼市一波未平一波又起，在房地产市场成交面积与成交价格中显示出非单一性上涨与下跌态势。在国家抑制通货膨胀为出发点的政策调控与货币政策经济调控措施并举的条件下，愈发加剧了中国房地产市场扑朔迷离的状态。

　　西安楼市作为全国房地产市场重要存在部分，同样存在着众多不确定发展因素。面对前景预期走势不明朗的发展趋势，如何分析中国以及西安楼市整体格局?楼市调控政策趋向如何判断?房地产市场变局体现在哪里?

　　针对这些问题，住建部政策研究中心副主任秦虹在28日举行的2011上半年西安房地产市场发展暨下半年预警分析报告会中进行了专业分析，着眼于全国市场，定格到西安本地，客观全面总结剖析当下中国房地产市场发展展现的问题。

　　四大层面构成中国房地产市场复杂态势

　　限购令、限价令、一房一价以及央行加息等政策让中国房地产市场未来发展态势更加迷离，甚或是使得整个市场雪上加霜，中国复杂的楼市态势让开发商以及购房者大大增加了对房地产市场未来走势的预期迷离。中国房地产市场在2011年之际到底呈现出怎样的一个发展态势?每一个利益相关者都在试图寻找答案。

　　秦虹：2011年的中国房地产市场呈现出复杂态势。具体而言，“复杂”主要表现在四个方面：预期、销售、资金和政策。

　　关于预期，中国房地产市场存在着两种截然相反的市场预期。土地、城市化等因素让部分人继续看好中国楼市未来发展，然而也有人认为中国房地产市场发展将会在不久的将来出现拐点，房价将会大幅度下跌。

　　关于中国房地产市场的讨论，业界学者之间巨大的分歧形成市场中两种不同的预期。预期截然相反的状态，使得中国房地产市场的复杂性可见一斑。

　　房地产市场销售表现出的复杂性，主要是展现在全国楼市总体销售状况与各地具体销售之间的差异。限购令出台之后，加上各种调控政策作用，北京、上海等一线城市楼市销量出现了明显下滑，然而根据相关统计，中国房地产市场楼市销量总体却在上升。

　　楼市销量呈现出迥异的涨跌之势，这也是中国房地产市场之所以复杂的矛盾体体现。

　　第三，资金方面。房地产行业属于资金密集型产业，从拿地到楼盘项目开工到交付，各个环节对资本的依赖性较大。然而，央行加息，提高存贷款准备金率等经济手段进一步缩减房地产行业发展所需的资金来源。资金链条受到国家宏观调控影响，增加了中国房地产市场在资金表现上的复杂性。

　　最后，国家政策也是房地产行业复杂的一个重要表现。国家调控房地产市场投机需求的方向不变，宏观调控力度更加强劲，政策层面释放出的信号对房地产市场而言，也是复杂之处。

　　中国房地产业应学会转型挑战复杂态势

　　中国房地产市场复杂态势之下，房地产行业应该如何在现实中寻求发展，在严峻的政策压力之下继续有所成长有所突破。中国房企面对此，应该何去何从?在政策调控双刃剑的背景之下，中国房地产应如何成功转型?

　　秦虹主任通过三个不同业态作为重点阐述对象，对房企在政策压力之下如何实现成功转型进行具有可操作性的思考。

　　秦虹：保障房、高品质住宅以及商办物业是三大重点阐述对象。

　　保障房作为中国房地产行业重要组成部分，是住房“双规体制”的重要支撑和保证，其建设所产生的困难应该具体分析，客观评述保障房建设问题。

　　中国在2011年建设1000万套保障房的目标被指存在“大跃进”建设之嫌。然而，在保障房建设实际操作过程中，具有产权保障的保障房项目，可以大大降低开发商的营销成本，同时可以缩短开发商回笼资金的周期，这些积极因素对开发商而言是能够带来利好影响的。而对于政府拥有产权，开发商代建的保障房项目，以及租赁式保障房，其在经营过程中，政府与开发企业能够相互协调，同时合理的吸收社会资金，开发商介入保障房建设，同样能够在严厉的政策冲击之下实现盈利目标，成功完成转型促进产业整体发展。

　　另外，随着中国人均GDP增长，城市化水平提高，房地产市场未来依旧具有良好的预期，人们的改善性需求会成为房地产行业中激发市场需求的重要因素。高品质住宅自然能够发展成为房企在当下进行转型的重要参考指向。

　　住宅的核心定位在于居住，高品质住宅可以实现环保、低碳建设使用的同时满足舒适居住的目的。房地产企业能够顺应形势，在开发项目过程中真正做到“以住为核心，提高居住使用附加价值”便可以脱颖而出。

　　如果说限购让住宅市场出现萎缩，那么商办物业因为不限够而格外引人注目。值得注意的问题是，商办物业所需的专业化要求高，成功运营商办物业建设需要具备成长前景的商圈，高水平的运营能力，而不是简单的投入产出，否则带来的是经营风险增大，产生同质化的物业形态的恶果。

　　现实发展的三大背景支撑着中国商办物业形态的发展：中国经济增长的促进作用，消费结构与消费水平的改善和提高;大城市发展机遇非简单业态可覆盖，这为高端复杂的商业形态的发展提供了重要契机;“十二五”规划中为中国经济发展注入的有力因素大大激活了商业市场的发展欲望和发展动力。

　　转型过程中房企融资渠道尚待拓宽

　　中国房企在复杂的房地产发展背景之下，要成功转型实现跨越发展需要各种因素共同促进相互作用的合力。其中资金问题是房企转型过程中面临的重要问题之一。

　　2000年以来，房企获得银行开发贷款增速曾经有三次最低位时期，尽管2009年中国房企克服全球性经济危机之后，保持了投资额低于销售额的良性运作模式，但是在反通胀宏观背景之下，央行紧缩银根的措施依然让房企信贷压力大增。

　　当下为抑制通胀，中国房企实现融资渠道多样化的筹集资金之术迫在眉睫，缓解资金紧张压力是一个现实而重要的问题。面对加息如何让融资难题迎刃而解，以实现房企顺利融资?

　　秦虹：2011年国家制定的货币政策主要基于抑制经济通胀的出发点，央行加息让越来越多的房地产企业感受到资金压力。要突破资金带来的发展束缚，间接融资与股权融资是两条具有极大价值的融资渠道。

　　目前条件下，中国房企大多热衷于间接融资，比如通过银行贷款实现融资，热衷于债券融资，通过信托借贷等方式，这些融资渠道都增加了房企的融资成本。如果房企能够创新融资模式，把社会资金吸纳到房地产行业建设之中，进行直接融资，抑或通过股权融资，让开发商和债权人同时分享到收益，降低融资难度同时减少融资风险，便可以实现房企效益最大化。

　　从经济角度而言，房企实现融资渠道多元化是行业发展之需。