张志伟：西安北城距离真正CBD还有一段距离

　　“商业地产行业从来没有迟到者，只有失败者。”这是FIP(中国)商业地产运营机构总经理蔡锦辉在给资深商业地产策划师、西安臻成置业常务副总兼商业运营总监张志伟新书《战略决胜未来——运营配称铸就商业地产王者》所题写序言的第一句话。

　　是的，商业地产领域的高投资、高收益、高风险注定这个行业要展开较量，进入战国时代经常会面临现实的无奈与惨烈。

　　而之所以采访张志伟，并非他已是名盛业界的“专家”，恰恰相反，他在商业地产理论研究领域是一个不折不扣的“新青年”。重要的是，他对西安城北区域商业地产有深入研究，并操盘城北方新村、北客站、文景路等区域大型城市综合体、购物中心、专业市场、社区商业等多类商业物业类型及多个项目的策划及具体执行工作。

　　谈到西安城北区域商业地产的发展，他说：“城北商业地产火热的背后‘顽疾’已经出现，我们不要被各种表面现象所蒙蔽。虽然城北已经具备成为西安CBD的条件，但离真正的CBD还有一定差距。”

　　——王涛

　　张志伟：多年来，商业地产开发几乎一直是在跟着感觉走，摸着石头过河。过热的投资将商业地产推向了发展的巅峰，也将商业地产开发商推向了进退维谷的两难境地。海外热钱、民间投资的汹涌淹没了投资理性，消融了投资的从容不迫，也过早地将商业地产推入了同质化竞争的尴尬境地。

　　相信大多数商业地产开发商会说：雄厚的资本实力+卓越的战略规划+卓越的战术执行。没错，这绝对是所有梦想不做先烈只做先驱的商业地产开发商所希望拥有的制胜武器。但是，梦想终归是梦想，迟早还得面临现实的无奈与惨烈。

　　记者：在你看来，西安城北区域商业发展目前面临哪些问题?

　　张志伟：就城北目前现存代表性零售商业而言，主要存在以下四大问题：

　　第一：城北商业供应过剩。按照政府的规划，未来5——10内城北的人口将超过100万。按照国际通用的零售业规模与人口比来衡量，一般不超过1.5，但城北未来5年内规模零售业规模与人口比将在2.0左右，远超国际标准。

　　第二：业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例较大。城北作为新兴区域，餐饮娱乐业态发展较快较成熟，所占比例较高，档次也针对区域内居住和办公中高收入人群，档次较高，主要以用于商务宴请的大型餐饮娱乐和特色餐饮为主。

　　第三：商圈缺乏有效的商业氛围和商业亮点。城北整体商业氛围不够浓厚，商业地产处于起步阶段，项目所处区域由于开发时间短，配套尚不完善，人居氛围尚不浓厚，相对滞后的商业发展，致使项目周边缺乏商业经营气氛。

　　第四：缺乏商业规划引导，商圈发展局部同质化严重。城北商圈规划建设，尚缺乏区域前瞻性的规划及指引，现有商业均随着区域的发展自然形成，导致目前商圈商业结构的不均衡，如大多现在商业多为底商和城市综合体配套商业，缺乏主体性和差异化，降低了商圈的辐射能力及影响力，弱化了区域商业的竞争力。

　　《最地产》：随着北客站、市委市政府新址落户城北以及地铁二号线的开通，城北区域商业价值彰显无疑。那么，城北能否成为涵盖“行政中心、商务中心、商贸中心、生活中心”四心合一的西安新城市中心呢?

　　张志伟：先看行政中心。市委市政府新址落户城北，行政中心大局已定。

　　再看城市商贸中心。其形成的规律有两个：一是依托车站等交通枢纽集聚形成，二是依托产业集群形成商贸批发市场。

　　目前城北交通优势明显，航空交通方面，离西安国际航空港仅20分钟的车程，年旅客吞吐量逾1000万人次;公路交通：城北道路交通网络四通八达，成米字型向外辐射，与城北相临的绕城高速公路可连通西潼、西宝、108国道高等级公路;高铁路交通：规模将成为中国第一、亚洲最大;地铁：地铁二、四号线贯通区域。

　　但是，在产业集群方面，西安北客站商圈，除建筑面积约300万平方米的雨润西安农副产品全球采购中心外，目前周边缺少能够形成西部极具影响力和号召力的大型商贸批发市场，弱化了即成事实的CTD(中央商贸区)这一独立无二的定位概念，背后深层次的原因在于对短期利益的追求和长期利益前瞻性的思考。

　　其次再看中央生活区 。是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。

　　城北经过十几年迅猛发展，依托大明宫、汉长安城遗址、渭河、灞河、未央湖、城运公园等自然景观资源，周边形成了西安首屈一指的城市豪宅区。目前区域的住宅价格已成为全市标杆，宫园壹号、雅荷花园、魏玛公馆、海珀蓝轩、首创国际城、汇通太古城等超过300万平方米高端住宅区。城北“高尚人居中心”雏形已成。

　　最后看CBD。CBD为中央商务区的简称，在发达国家，CBD是一个地理概念，在发展中国家，CBD建设往往成为一个城市发展的战略。

　　概括地说，CBD就是一个城市的运营中心、服务中心、消费中心、商流中心，也就是一个城市的中心区。

　　西安市已经明确了浐灞金融商务区为西安市的金融商务区。其核心位置，位于西安市城东北，北二环和东二环以东区域。按说已经不完全属于北郊，但若从地图上看，倒也不完全属于东郊。浐灞本来遍横跨北郊和东南还有南郊。但目前的发展来看，浐灞最核心的地段，仍然在北郊区域内。

　　因此结合城北交通、行政、商业发展前景、人口数量等，城北具备成为西安CBD的条件，但离真正的CBD还有一定差距。

　　记者：对于城北商业的发展，你有什么建议?

　　张志伟：首先，做好规划方案。发动各方力量充分论证，明确城北在西安及西北地区的定位、目标和战略框架。要进行国情、市情及自身的优劣势分析，进行认真的国际国内同类城市比较，对未来十年以至二三十年城市演变规律、方向以及竞争城市的发展趋势进行科学的研究预测，依据预测制定系统、科学的发展规划。

　　其次，再造体制与机制。目前，西安在体制与机制方面存在的最大障碍是商业、旅游业、娱乐业、会展业、文化业分属各个不同政府职能部分管理;内外贸虽都归商务委管理，但没有完全打通;物流业多头管理，不能统一进行资源优化。因此，必须深化体制改革，建立统一的决策机制与协调机制，甚至可以用办园博会的经验，克服体制性障碍，实现产业联动、互动。

　　再次，凸显汉唐文化特色。西安需打造为具有东方魅力、汉唐特色的时尚之都。千年古都是西安最珍贵的历史文化特色，城北在商业发展过程，进一步搞好大遗址的保护和展示利用，可以有标杆，但不能复制标杆，要标新立异。标东方之新，立汉唐之异，在商业发展实践中形成极具西安特色的发展理念与文化特色，实现古代商业文明与现代商业文明交相辉映的完美结合。

　　最后，实现城乡联动、城市联动、区域联动。城北商业的发展必须走区域联动的模式，不能形成孤岛，实现县——市——区点线面的全方位互动，实现产业互补和功能分工，避免“城市飞地”。同时，改变西安城乡二元结构，以城北的区位和资源优势拉动周边的特色产业，提高城市化率，实现城乡共同繁荣，从城市中心应有的功能出发，不断完善与优化城北商业结构。