董藩：全年房价震荡下行 新房降幅将大于二手房

　　2011年被业界称为地产调控年，以国务院出台的“新国八条”为开端，开启这一年楼市调控之门。之后，房产税、限购令、限价令等调控政策层出不穷。时值八月中旬，2011年房地产市场已经走过大半年的时间，在这段时间里，中国房地产市场发生着怎样的变化，基本形势又呈现出怎样的状态，房地产专家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授目前在西安某会议上对2011年房地产市场基本形势作出了判断总结,受到三秦房产网的特别关注。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩

　　董藩对2011年房地产行业基本形势的判断

　　2011年政策全面收紧，随着银根进一步紧缩，银行将对开发商形成挤兑作用力，金融政策将对需求产生巨大影响，而土地政策将会对开发商产生致命性影响。

　　银根紧缩，银行在政策压力下回收资金的需求以及现实压力加大，由此，银行会对开发商产生挤兑压力，而收紧的金融政策进一步将房地产市场需求紧缩，房地产市场方面产生的需求量受到抑制。

　　2011年全年房价震荡下行，新房降价幅度将会大于二手房。而由于价格具有粘性，房价下降需要一个过程，所以房价下跌需要在年底得到印证。2011年底或2012年初新房优惠幅度会得到进一步释放，房价甚至可能出现一个实质性下跌。董藩教授推测至2011年底，房地产市场需求会下降五成，而楼市销量或将环比下滑三分之一。

　　限购限贷等楼市调控政策使得主要城市的房地产市场需求受到极大抑制，迫于销售任务以及回收投资等等现实压力，开发商被迫积极进行促销，楼市打折优惠等变相降价举措日渐增加。相比较新房降价促销谋求业绩的同时，二手房市场受限购政策影响则展示出相反的发展格局，二手房呈现吸收倾向。

　　在土地政策方面，国家对土地的监管力度加大，2011年房地产商囤地行为受到惩罚。

　　2011年保障房发展速度与建设进度将会得到明显提高。鉴于行政问责压力，各地政府在保障房建设方面投入的财力支持与积极性都有极大的改善，近期全国保障房开工率明显提高便是一个说明。同时董藩教授指出，由于保障房在实际建设过程中，面临着与商品住宅无法比拟的地段区位劣势，甚至在保障房建设时出现的偷工减料等质量问题，以及住房过滤等市场规律的作用下，保障房的大量建设为15年后的房地产市场制造了大量垃圾。

　　2011年国家对房地产领域宏观调控的力度不断加大，在调控之年国家出现一种“强行政调控，弱制度改革”的状态，这种状态为未来二三年内市场的波动埋下伏笔。

　　针对2011年中国房地产市场发展的基本形势，联系其发展历程，董藩教授认为，房地产业在经过10多年黄金期的粗放、快速发展之后，必然会进入到成熟期，到那时地产的开发速度将会放慢。关于企业核心竞争力，董藩认为企业对市场规律以及政策的感悟和把握能力是整个房地产行业的核心竞争力的体现。同时开发商在拿地、融资方面的表现也将成为房企竞争力的重要表现。

　　通过判断2011年中国房地产市场基本形势，董藩教授认为限购令或较长一段时间不会取消。因为一旦取消或许限购期间积压的需求会出现井喷，我们的调控有可能又变成空调。何况现在并没有能替代限购令的政策来更好的约束房价。