宏观调控新政压力下 房地产业何去何从(图文)

　　2011年8月16日，由陕西省工商联房地产商会、清华大学职业经理训练中心、西安市建委、德方机构联合举办的中国房地产热门话题解析及应对策略高层研讨会在西安绿地笔克国际会展中心召开。清华教授会房地产专家、北京师范大学房地产研究所所长董藩教授就目前中国房地产热门话题进行了精彩解读。与会的地产界精英就目前面临的问题展开疑难解答互动，活动现场气氛轻松、热烈。

　　专家们指出，如果把开始推行住宅分配货币化的1998年作为中国房地产市场化元年，经过几年的运行，从2001年起房地产市场以狂飙猛进的声势走过了10年牛市，一反国际房地产市场六年牛市、四年熊市的一般规律，长期货币超发，刚性住房需求，地方政府的土地财政是推动商品房价一骑绝尘，从低谷到巅峰。超长期上涨的主因，大多数中低收入者被高房价压的喘不过气，住宅的商品属性完全掩盖了它的公共产品属性，房地产业像是一块巨大的磁场，把资金流从其他产业源源不断吸引过来，使新兴产业缺血失血，实体经济黯然失色，而房地产领域泡沫越来越大，威胁国家的金融安全、经济运行和社会稳定。因此调控楼市成为必然的政策选择。

　　但是政策的调控给公共的印像是越调控越涨，似乎已经成为一个铁律，房地产不败似乎成为新的神话。为什么?

　　转机出现在2011年，保障性住房大规模的建设已成为房地产市场发展的分水岭，给力保障民生，恢复房地产产品的公共产品特性，逐步保障中低收入者的住房需求，已成为落实科学发展观的一项重大战略，房地产业将从暴利时代走向合理利润时代，房地产企业将从追求巨大利润走向承担和谐发展的社会责任，已成为历史的必然。

　　在宏观调控新政下，有的房企转战不受调控的商业地产和旅游地产，有的房企在三、四线城市，进行反周期的战略扩张，有的中小房企在调控新政面前进行冬眠，停止买地，减少开工，在春暖花开市场回暖之时，这些中小企业又会破茧而出。

　　房地产业从过去的黄金时代，直接步入良性循环的白银时代，还是坠入万劫不复的黑铁时代，一方面要靠国家适时适度的宏调，一方面也要靠中国房地产业要厘清自己的产业目标，通过对产业目标的追求，通过进一步明确公司的愿景，使命，价值观，通过产业链与客户价值的明确定位，来找到突破创新之路，在竞争对手还在恐惧中彷徨的时候，有战略远见的公司，已经在进行反周期的战略扩张了。

　　著名房地产界专家董藩指出：目前，经过国家统计公布的房价仅包括商品房价格，未包括包括小产权房、商业房地产、保障房、旅游地产、农村自建房等的价格，商品房在房地产市场中是唯一可以统计到的信息，房价未能全面反映各类房产的价格，具有不完备性，是不准确的市场价格信号。呼吁有关方面，对房产价格进行全面监测，使房价真实全面反映市场供需变化。

　　董藩指出，房地产开发商地王频出的奥妙，在于飙升的房价带动地价，二者互为因果，导致地价房价轮番上涨，使中低收入者望房兴叹。

　　而房地产项目之所以总是投资人口密集的地区，就是因为只有人口稠密，房价才能保持高房价的态势，开发商才能有高利润。

　　房地产税的开征是街谈巷议的热门话题，董藩教授提出，房地产税开征前途是光明的，但房地产税的正式实施道路是艰巨曲折的。

　　作为有深厚历史文化底蕴的国家，我们的产业目标要关注文化属性与社会和谐，每一个中国人都应当有权拥有一个“有归宿的家”与“和谐的居住环境”，这是基本的职业良知，每一次的建房都应当是经济利益与社会责任的统一，住宅产业应是国民经济与社会发展的两大支柱，二者缺一不可，否则就是畸形发展。

　　房地产公司过去在一、二线城市的很多行为是背离产业目标的，这也是政府要调控房地产的重要原因之一。为了实现科学发展的产业目标，我们必须实施三大新战略。

　　第一、 改变拿地方式的新经济圈战略。房地产公司要站在地方政府的高度，去研究区域经济与社会发展定位与布局，并从中找到房地产开发的位置，要与所在城市共同成长与发展。这种成长与发展应当基于以下多元化价值目标，城市的国际化目标，城市的经济发展目标，城市的形象目标，城市的文化发展目标。应当有一种思考问题的高度，只有创造城市价值，房地产公司的产品与服务才有价值，成为地方经济与社会发展，社会和谐的推动者。

　　第二、 改变经营方式的产业链战略，房地产公司是资源的整合者，把很多公司资源整合起来为客户创造价值，所谓产业价值链是不同公司为了共同目标而形成的融合，是战略伙伴关系，和供应商与合作者要实现互利共赢，而不是打压他们。中国的房地产公司，无论是大到千亿级别还是小到一两亿的小公司都做的不够，到处是浪费和相互算计，这种脆弱的产业链是无法抗衡产业危机的。

　　第三、 改变融资方式的商业模式战略，根据中国未来城市化进程是基于城市圈发展思想，房企应是城市发展的推动者，而不是城市发展的分享者。因此，项目融资价值首先建立在区域定位的价值上。其次，资本追求的回报率是与安全感成反比的，我们应当建立让资本安全的管理体系与品牌体系，房地产公司缺钱的真相，在于缺乏对区域发展负责的战略观。

　　对于房价的走势也有两种不同的观点，一种是房价在调控之后，涨势趋缓，甚至适度回落到合理价位，一种观点是房地产业在经历狂飙猛进的爆发式成长后积累太多泡沫，只有超长的牛市，没有不下跌的熊市，要适时的主动挤泡沫，被动挤泡沫将付出沉重的代价，仁者见仁，智者见智，我们将拭目以待。