以价换量 楼市在传统销售旺季之时却渐渐入冬

　　国庆节过后，楼市动态不断：杭州惊现六折纯住宅楼盘、佛山限购变相解除一日游、全国超过14个城市开始上调首套房贷款利率……。就在近日，新华社也发表评论员文章，称楼市限购政策近期不能也不会放松，各地政府应统一认识，提高对楼市在一段时期内“遇冷”的耐受力，严格执行信贷、税收、土地供应等“治本之策”，做好房地产调控“持久战”的准备。与此同时，不折不扣地推进保障性住房建设，尽快使其形成规模性供应，优化市场结构。

　　的确，在楼市继续陷于相持之际，广东佛山11日出台放宽限购的政策，虽然同一天晚间即声明“暂缓执行”，但已引起市场广泛关注。随着近期一些地方楼市交易持续走低，房价呈现出从“止涨”向“下跌”转化的苗头。近期随着一些地方“放宽限购”政策的试探表明，调控面临的不确定性也在增多。地方政府可能实施“变相松绑”，调控之下，来自房地产开发交易的税费和土地出让的收入均将受明显影响。

　　传统的楼市销售旺季并没有给低迷的房地产市场带来“惊喜”。根据市场机构的统计,9月份以来,国内多个城市楼市成交量持续处于低位。与此同时,不久前多个上市房企公布的半年报显示,房企的存货量已经达到4年来最高水平;除此之外,随着流动性的不断收紧,房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下,房价深度调整的迹象却并不明朗,未来楼市的走向引人关注。

　　受限购、限贷等多重调控政策的影响,潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制,这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化,也使不少消费者在短期内购房的意愿直线下降。除了销量的大幅回落和库存的持续增加之外,悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链,同样面临着前所未有的考验。

　　数据显示,上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点,达到72.25%。负债总额突破万亿元,达到10921.43亿元,同比上涨 41.29%。其中,最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%,高达7712.57亿元,同比上涨53.88%。其中,短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%,达到669.61亿元和980.37亿元。

　　在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下,必然更期望采取以价换量的销售模式, 实际上，存货达历史新高的当下，“以价换量”势在必行。伴随而来的是，房价下跌的步伐有望加快,价格“拐点”有望加速确立，楼市也将渐渐入冬。成交低迷之下，楼市难逃“以价换量”宿命，当下，还是现金为王，越早变现，对房企的长期运行战略布局更有利。

　　市场以目前的小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主, 将进入到普降的主阶段。从目前开发商试探性降价的情况看, 一步到位的降价，能有很好的销售业绩。市场已经进入深度观望期,成交量的持续下降,说明房价小幅下降难以被消费者接受,多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动第四季度至明年上半年房价迎来深度回落。

　　尽管短期来看，楼市走向并不乐观，但中国经济的增长及城市化进程，将为房地产市场的未来提供成长动力。因此，长期而言，中国房地产市场的前景仍然很好。楼市，经过严冬的洗涤，春天的风景会更美好，秋天的果实会更香甜!