李连源:购房预期不断看低 好楼盘降幅不超20%

　　编者按：数据显示，10月西安商品房交易面积为79.73万平方米，环比下降7.96%，同比上年下滑48.56%。而在历经“铜九铁十”的市场动荡之后，十一月的房地产市场也冰冷入冬，持续下跌市场态势让房地产市场进入“冰点”。针对楼市种种现象，三秦房产网等多家地产网络媒体分别采访了西安著名独立地产产评论人、西安万人购房团团长李连源。

西安著名独立地产产评论人、西安万人购房团团长李连源

　　刚需自住 从现在起一直到明年年初都是出手的时机

　　三秦房产网：李老师，10月西安普通住宅销量三城区环比下跌60.84% ，进一步加重了消费者的持续观望情绪。据了解，目前很多刚需买房已经是迫在眉睫，之所以迟迟不肯下手原因诸多，不过最根本的就是在“等抄底”，但是到底能抄到多低，这个抄底又何时才能到来？

　　李连源：等抄底根本就不现实！如果你是刚需一族，不管是首次置业还是改善型，只要一切以居住为目的，从现在起一直到明年年初都是出手的时机。个人认为，与其说等房价到最低去抄，还不如从现在开始严密关注，因为根本没有人能碰得上抄底的那一刹那。西安房价并没有像一线城市那样疯狂暴涨，呈逐年递增态势，在严厉的调控下，下调房价顺应趋势那是必然。既然上涨的时候没猛涨翻番，那么下降的时候也不可能“一夜之间”跌入谷底，这就是市场规律。

　　严格地说，抄底其实并不好判定，10月西安房屋均价为6852元/平方米，与9月7443元平方米/相比,已经回落591元/平方米，可能距大家的心理预期还有一段距离。只要认真考察自己钟情区域的项目，只要有实质性折扣，看好就可以出手了。

　　西安房价未来是要降的　好楼盘降幅一般不会超过20%

　　三秦房产网：近期西安街头出现了诸如3888元/㎡、3688元/㎡、3200元/㎡、2900元/㎡，这样的低价楼盘宣传单，并伴有“双线地铁、双气到户、紧邻公园”等广告语，西安房价是否真的大跳水了?

　　李连源：我们可以看看这些3字头楼盘都集中在哪里，肯定地说，西安城区内是绝对不存在这样的楼盘。从宣传资料看，多集中在城北泾渭工业园区。这些出了北三环、出了传统意义上的西安范畴，就交通成本一项局限性就很大。但因没有受到城九区“限购令”的影响，还是有一定的需求。这里4字头、3字头云集，除了打房价噱头外，还有趁势营销成分。实际上，目前该区域的楼盘市值也就是这个样，并非一个便宜了那么简单。

　　对于西安而言，房价未来的趋势是要降的，但城区内3字头的楼盘是绝对不会出现的。如果有，三环内外没有“五证”的城改房、小产权房应是这个价位，至于打折4880元起的有“五证”的房都是噱头！那些降价楼盘也多属于性价比不高的楼盘，其降价幅度直接与产品品质挂钩。好的楼盘降幅一般不会太大，最多不会超过20%。房地产市场还是遵循“优质优价”的原则。

　　购房预期不断看低 开发商应注重品质建设

　　三秦房产网：李老师，据一项网络调查显示，10月购房者意向又下降千元，说明了什么？您怎么看待目前开发商比较热衷的网络团房现象？

　　李连源：之前一项调查显示西安购房者对房价心理预期是5000-6000元，10月的测试结果显示大众承受的心理价位是4000-5000元左右，这说明了购房的预期还在不断看低。近日，以万科为代表的房地产大鳄在多个城市举起降价旗帜，不少项目先后以10%、20%的幅度跟风降价售房。而昨日，网上爆料称，“北京像素”更是发起五折促销，推出11600元/平方米、总价48万元起的户型。京城楼市已经进入价格快速下滑的通道。由此可以看出对西安购房者产生的影响，也客观说明吸引普通购房者的不仅是低价，同时房源的品质也同样重要。

　　关于目前在网上出现的团房现象，说明开发商在新形势下也在不断尝试新的营销手段，但“网络团房”毕竟是个新兴领域，与传统团购异曲同工并有不同，通过这种网订最终买房的人数并不多。现房、准现房等，以及传统“看得见摸得着”的交易方式在楼市微妙时期来得还是更实际些。