京二手房计税精确到“一房一价”

　　位置、楼层、户型、建筑面积不同 最低计税价也不一样 五年内房源税费受影响最大

　　12日是北京市新的二手房计税价格出台后的首个工作日，尽管计税价格不对外公布，但各大中介已经摸索出规律，即新价格是原来的三倍左右。

　　同时，记者了解到，新的计税价格要根据交易房屋所在的片区、楼层、户型、朝向等不同因素来计算，也就是说，从今往后，每套二手房都可能有自己的最低计税价，跟以前按照片区制定统一的最低计税价截然不同。

　　业内人士提醒购房者，新的计税价格与市场的实际成交价相差不大，再做“阴阳合同”避税已没有意义。

　　■ 变化一

　　新计税指导价实行一房一议

　　此次，地税部门酝酿了两三年制作出的二手房计税系统比以往更加细致和严格。其先将北京市划成若干片区，确定每个片区的基准价格，然后将所在位置、环线、楼层、户型、建筑面积等多个指标作为修正系数。也就是说，每套房子价格都不一样。

　　就像新楼盘一样，楼层好、朝向好的房子要价肯定要比1层或者顶层的房子高。而旧的计税标准就是简单地将北京市划成片区，每个片区房价一样。

　　以国奥村为例，同样户型的房屋，1层房屋的最低计税价大约是3.6万元/平米，而9层房屋的计税价为4万元/平米，价差达到4000元/平米。

　　二手房缴税，最大头的就是营业税，而未满五年的房子要全额缴纳营业税，所以新的计税价格对未满五年的二手房影响最大。

　　■ 变化二

　　特殊楼盘增至1100个

　　据记者了解，最新的计税方式将北京市的房屋分成“已购公房”、“经济适用房再上市”、“二手商品房”等六个类别，仅二手商品房一项就分为上百个片区。

　　此外，原来约有100多个特殊楼盘，而在调整最低计税价后，这类特殊楼盘一下子增至1100个，增加了10倍左右。

　　所谓特殊楼盘，主要是指部分价格上涨过快、体量大的楼盘，以及部分中高端楼盘等。这些楼盘的最低计税价与周边区域的价格不同，如丰台的珠江御景、石景山的远洋一方等。

　　■ 变化三

　　全市二手房平均计税价1.6万

　　虽然新的计税价格不对外公布，但各大中介公司已经摸索出规律，据链家地产、中原地产、我爱我家、21世纪不动产四大中介公司测算，新的标准将是原来的三倍左右。

　　“原来天坛附近最低计税价是7000元/平米左右，现在变成每平米两万多元了。”21世纪不动产运营总监郑冀宁对记者表示。

　　据中原地产统计，之前的全市平均计税价格在6000元/平米左右，而目前的均价大概在1.5万-1.6万元/平米。而根据同期出台的普通住宅认定标准，2010年全市商品房均价为1.8万元/平米，二手房均价应该比商品房价格低10%-20%。

　　业内人士指出，由于最低计税价调整后，实际成交价与最低计税价的差价已经非常小，购房者再做“阴阳合同”显然已没有必要。

　　■ 影响

　　明年一季度房价再降一两成

　　昨天(12日)，北京市二手房网签量仅为82套，创下了工作日以来的最低点。可见正如业内预计，此次末班车过后，全市二手房将陷入极寒。

　　对此，我爱我家副总裁胡景晖表示，目前北京的二手房价已经下跌了15%左右，明年限购限贷等调控政策仍将继续坚持，保守预计今年年底到明年一季度，二手房价还将有10%至15%左右的下跌空间。

　　也就是说，明年的二手房价与今年房价最高点时相比将回落25%至30%左右，房价的回落将抵消部分交易税收的增加，购房者仍将有动力购买二手房。(张媛 杨予诺)

　　部分区域原计税价与现计税价对比

　　区域 原计税价 预估当前计税价 差别

　　(元/平米) (元/平米) (元/平米) (倍)

　　右安门外、西罗园地区 5967 15500 2.6

　　大兴区清源地区 3316 10188 3.1

　　丰台区新发地地区 4066 12700 3.1

　　定慧寺地区 7500 20400 2.7

　　海淀区万柳地区 7937 24300 3.1

　　统计时间：2011.12.12数据来源：链家地产市场研究部