买卖合同亟待完善 按套购住房当心面积遇缩水

　　买房对于许多家庭来说都是头等重要的事情，由此带来的麻烦却也是各种各样。家住西安的袁女士按套购买了一套经济划算的住房，没想到却不小心掉入了开发商设计的陷阱。

　　按套购房

　　45万元房屋出现严重缩水

　　袁女士于2009年底在某小区以45万元的价款购得二室一厅商品房一套。当时，袁女士在对该商品房进行实地勘察后，非常满意。在与开发商讨价还价之后，双方签订了商品房买卖合同。

　　双方在商品房买卖合同第三条中约定面积为：“该商品房建筑面积共89.6平方米，其中，套内建筑面积80.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.2平方米。”第四条约定：“按套计算，该商品房总价款为肆拾伍万元整。”可当房屋的产权证下来后，袁女士发现，该商品房的套内建筑面积只有78.16平方米，比合同约定的少了2.24平方米。

　　双方争执

　　是侵犯知情权还是违约

　　据了解，根据建设部发布的《商品房销售管理办法》之规定，房屋销售可以按套(单元)计价，也可以按面积计价。按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

　　在本案审理中，开发商认为袁女士在看房后提出以45万元购买该商品房，双方没有约定每平方米单价，因此房屋价款与房屋的面积无必然联系，在合同中约定房屋面积只是为了体现购房者对所购商品享有的知情权，房屋面积缩水侵犯的至多是购房者的知情权，与房价与关。而且，商品房是按套销售的，不论面积多少，而且在签订合同之前，袁女士已经实地勘察了该商品房，因此不同意退给袁女士2.24平方米的房款。

　　而袁女士则表示，合同中确定的面积是产权登记面积，就应视为买卖双方对房屋的面积是有约定的，卖方交付的房屋实际面积与约定面积不符，应属违约行为，卖方理应承担违约责任。据此，袁女士要求开发商承担违约责任，退还多收的2.24平方米的房款。

　　为此，双方争执不下，袁女士将开发商告上了法庭。

　　胜诉关键

　　合同中对房屋面积进行约定

　　对此，代理此案的陕西九州同律师事务所律师许建云认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

　　此案中，合同中既然对商品房面积作了约定，开发商就应该为面积缩水承担违约责任。其实按套销售商品房与到超市花10元钱买一包食品有相同的道理，包装食品是按包销售的，但包装上都标有净重量，如果实际的净重量与包装上标注的净重量不一致，卖方应该承担违约责任是无可非议的，按套销售商品房也是一个道理。另外，西方国家以及我国的香港地区都是按套销售商品房的，但如果购房者复测面积少于合同约定的面积的，按照当地法律规定开发商应承担违约责任。

　　最终法院判决开发商应该退还袁女士2.24平方米的房屋价款。

　　合同缺陷

　　按套买房双方约定要详细

　　据了解，之所以产生上述纠纷，主要还是因为按套销售商品房的做法是在多年来按建筑面积、套内面积销售商品房之后新的商品房销售办法，现行的有关按套销售商品房的制度还有缺陷。特别是在商品房买卖合同的第五条，面积确认及面积差异处理中，明确表示，“当事人选择按套计价的，不适用本条约定。”这就意味着，双方如果只是约定了面积，还没有详细约定对诸如建筑面积、套内面积以及公摊面积等不同面积出现问题时不同的处理意见，就很可能因此产生纠纷。就如同袁女士的案例，虽然她最终胜诉的关键是在合同中有相关面积的约定，但由于并未约定出现各种问题如何处理和赔偿，因此才给自身造成了很大的麻烦。

　　对此，许建云律师建议，在现行制度还未完善之前，按套购买商品房的购房者应在合同中补充约定产权证上的面积与合同上标注的面积不符的处理办法。这样才能保护消费者再遭遇到类似问题时，有更加明确的法律依据。许建云律师表示，按套购买房屋时，双方在面积约定时应包括建筑面积、套内面积、分摊面积，即可以就不同的面积约定不同的处理办法。如可以约定分摊面积增减房价不变;套内面积增减，在一定比例以内的，据实结算，单价按总房价除以合同约定的建筑面积计算，面积增减在比例以外的，购房者可以退房，不退房的又如何处理等。当然也可以只就建筑面积的增减约定处理办法。具体如何约定还是要看购房者是如何与开发商协商才好。