海外置业暗流涌动 西安未来可否搭上潮流快车

　   【楼市微言23】

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　　在突遇一阵限地、限购、限贷、限价、限涨的疾风骤雨后，不少投资者已经无法在中国内地置业投资，因此，很多有远见的投资者把视野投放到海外市场。有数据显示，2011年中国人共在海外购置房产4200套，以每套300万的价格计算，总涉及金额达100多亿元。

　　全美房地产经纪人协会“2011年国际购房活动”调查报告显示，2011年中国买家占全部海外买家人数的9%，在2007年，这一比例为5%;在加拿大，中国内地投资者在温哥华的购房比例已经增加至29%;在新加坡，中国买家2011年占海外人士购房总量的30%，第一次超越了传统最大外籍买家——马来西 亚人;在英国，根据第一太平戴维斯数据，伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自亚洲，其中以中国的购买者居多。目前，内地买家占当地境外投资者的比例约为20%至40%。

　　海外置业以住宅项目居多

　　业内人士表示，出现这种局面主要有几个原因，一是中国经济持续增长，中国人的收入水平不断提高，海外置业的需求也越来越大;二是中国巨大的贫富差距及社会矛盾冲突促使部分有钱人想要通过海外置业寻求高质量的生活，包括给孩子更好的教育;没有污染的环境;更好的医疗设施;更安全的食品供应;更大又更便宜的住房等。二是金融危机使欧美国家的房地产市场持续低迷，他们也急需寻找像中国这样的新兴国家的投资者;三是2010年至今的房地产宏观调控政策持续发威，导致中国内地的房地产市场前途仍不明朗，且受限购、限贷等调控政策影响，不少投资者已经无法在中国内地置业投资。

　　有调查显示，中国人在海外置业包括以下三种需求：准备或正在海外求学、工作或生活的中国人，以住宅项目为主;理财意识较强人士的新富或专业人士， 他们懂得分散投资的风险，希望透过置业海外达到平衡目的，以住宅项目居多;其次是资金实力雄厚的团体或个人，他们选择有潜力的海外房地产项目以谋求升值收益，包括商业、住宅等不同项目范畴。

　　海外置业低门槛吸引国人

　　与中国内地相比，海外房地产确实存有不少优势。具备永久产权、产权保障制度，为房地产买家带来最大安全感;当地亦提供专业房产中介、物业管理公司、租赁服务公司，还有法律及税收专才等，为置业人士解决一切疑问。

　　海外置业的低门槛也是吸引国人的一方面因素，以新加坡为例，市场针对购房者不存在限购要求，而且首付款只需付20%，较之国内首套房30%的首付比例更为宽松，利息也比国内低出约7个百分点。

　　相比国内房地产市场，国外市场法律环境较为完善，政府定下很条例对买家提供最全面的保障。以澳洲为例，如果购买楼花，买家只要支付订金预留单位，在发展商取得入伙纸前，完全不需要支付房价。而付出的订金，亦是存放于银行信托户口，在入伙前发展商不得动用这批金额。这样便可以避免实加不足或不诚实发展商的诈骗行为。

　　海外置业须防范四大风险

　　虽然投资者前往海外置业有诸多优势，但同样也存在着众多的风险。尤其是目前中国人在海外购房不光是单纯的投资行为,往往和家庭的长期规划相关，如子女教育、个人发展、全家移民和退休养老等，因此海外置业更应谨慎。

　　海外置业应防范包括政治、政策、市场、汇率等四大风险。第一，政治风险，即国家之间的关系可能会影响海外置业;第二，政策风险，即各国的购房政策在不断变 化，因此要了解当地住宅市场的政策和供求关系。另外，不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者有特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%才允许境外人士购房;第三，市场风险，即项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素;第四，人民币汇率风险，即人民币在未来几年还有升值空间，海外投资必须考虑汇率风险。

　　纯投资占少数 资金安全问题最受瞩目

　　有关调查显示，购房者海外置业最担心的问题是资金安全问题，占比为28.4%;其次是税费问题，占比25.5%;房屋管理难的问题位居第三，占比22.5%，最后是房屋是否可自由转让，占比20.6%。

　　国外房地产市场的增值空间有限，增长率平均保持在7%-10%之间，如果纯投资的话，收益空间较小，在通胀压力下，多数投资者主要是为了实现资产保值。海外购房如果是投资，需要考虑更多因素。比如2012年伦敦要举办奥运会，不少投资者选择去伦敦“炒房”，但是这种短期投机行为，风险还是比较大。目前，我国海外置业者多数目的在于留学和移民，纯投资者并不算多。

　　据统计，2012年温哥华、多伦多、伦敦和新加坡四地将成为中国投资者海外购房的四大热门地。海外置业，这个看似离我们遥远的概念，不知不觉中已在暗流涌动，不久的将来或许西安人也会加入这一行列。

                         【楼市微言】