房企寻求突围之路 养老地产开发亟待破局

　　在面对房地产市场持续的高压调控，地产商在商品住宅领域的发展空间面临瓶颈，房企寻求突围之路已成共识，越来越多的企业开始转变投资方向。而在中国社会人口老龄化趋势在未来十年将更加明显的形势下，国内多家地产大佬也在近期纷纷涉足养老地产，养老地产继商业地产之后成为近期的热门。

　　老龄化压力沉重 初级化养老地产难以满足需求

　　2011年国家统计局公布的第六次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口占比为13.26%，65岁及以上人口也已经占到8.87%。据预测，2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31.2%，也就是说每3到4 个人当中，就会有一个是老年人。尽管中国不是老龄化程度最重的国家，但将长期是老年人口规模最大的国家。人口结构的老龄化，将给整个社会带来沉重的抚养压力，中国目前的社会保障体系将难以应对人口老龄化所带来的压力。而且，我国虽然拥有世界上最大的老年市场，但是与发达国家相比，我们的养老地产开发才属于起步阶段，不管是在数量、质量还是专业程度上，都无法满足快速增长的老龄人口的需求。

　　对此，有业界人士曾经表示：“目前买房的主力是70后、80后，而到了90后这一代人，家庭结构很可能将是“8421”，即一对年轻夫妇要赡养8个老人，4个父母，加上一个孩子。这种家庭结构下，夫妻双方家里往往都有房子，对房子的需求量就少得多，而对养老的需求和压力反而大增。”这意味着，15年后传统住宅开发热潮将难以继续，而随着生活水平的提高和人们对住房品质的追求，养老地产的发展将成继刚需、刚改之外的又一项惠及民生的议题，并将受到购房者的广泛关注。

　　中国养老地产模式仍在摸索阶段 原因有多重

　　养老地产的概念在中国地产界出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，大部分只是圈地的噱头，最多只是些普通地产项目，远不能达到社会所期待的、能满足老人颐养天年的养老社区的标准。为什么这么大的市场基础仍不能刺激专业养老社区的发展?究其原因，不外乎以下几点：

　　一是投资资金要求高，成本难以控制。由于目前并无政策上的支持，开发商只能以商业开发拿地，这样必将抬高养老地产的成本，且由于养老地产这种产品涉及到医疗、养生、健康食品、护理休闲等方面的资源整合，配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，资源完善和整合成本更难以测算。

　　二是收益回款慢，养老地产尚未被广泛接受，养儿防老的思想根深蒂固，因此目前很多养老地产销售均碰到了困境。而在目前国内的融资结构背景下，对于绝大部分国内开发商而言，几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品，如果项目不能滚动开发，项目不能快速复制，则算不上好项目，这些因素也制约了开发商在养老地产开发方面放开手脚大干一场。

　　三是服务体系尚未形成，由于养老地产入住人群的特殊性，要求且具备更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理等。这些服务对很多房地产企业而言，可以说是有心无力。并且，社区需要配备的医疗保健中心、老年活动中心等大量医护及配套设施及其设备，对开发企业来说有着沉重的压力。

　　此外，由于缺乏足够的政府支持，包括特殊的金融政策、税收政策、土地政策等，再加上对于专业管理知识和开发经验的缺失，以及欠缺鼓励投资者和开发商进入市场的诱因，虽然众多企业早就表达了对养老地产的兴趣，但养老地产模式仍处在摸索之中。

　　各方面要求更高 西安理论上尚无真正养老地产

　　真正意义上的养老地产与普通住宅是有比较明确的界限区分的。养老房产针对的客户相对老年化，买的是未来，更看重的是未来配套。所以在周边配套上有特殊的要求，在周边环境上。要求水资源和绿化资源丰富，生活舒适度高; 在配套上，对未来区域发展的要求比较高，这个时间段可能是在3-5年内。这就要求养老地产在物业形态、地段升值价值等多个方面都要优于刚需刚改置业。

　　目前国内成功开发的养老地产大多集中于北京、上海等一线城市。西安养老地产的发展还处于起步阶段，还尚未出现纯粹意义上的养老地产项目，更多的是将养老地产作为一种概念融入到楼盘项目建设中。从理论上讲，西安尚无真正意义上的养老地产。不过，随着西安国际化大都市建设的拉近，城市骨架的拉开，三环线和地铁沿线水资源较丰富的地方均较为适合开发养老地产，譬如浐灞、国际港务区、草滩生态园等都是适合养老地产开发建设的区域。

　　在老龄化已经体现压力的情况下，虽然养老地产的市场需求前景光明，但是我国现阶段开发的养老社区与真正养老社区的职能及运营模式还存在一定差距，中国养老地产仍需探索前行。养老地产要驶入大发展的快车道，机遇和挑战并存，在很多方面还亟待破局。