西安居民住宅商用屡禁不止 “住宅禁商令“缺乏细则难监管

　　如今 ，住宅楼里开美容院、私房菜馆、各类培训班甚至公司办公，都已经不是什么新鲜事，住宅楼里夹杂的商户可谓五花八门。

　　其实，不少城市早已对居民住宅商用下了禁令;去年，西安市工商局在《规范注册登记工作中有关问题的意见》中也提到，城镇住宅小区内属住宅性质房屋，不得作为企业住所(包括办公场所)登记。

　　目前，该意见只是提出禁止企业利用住宅房屋经营。但居民住宅的“商用”，商家、住户都有各自不同的小九九。记者近日也对此进行了走访调查。

　　现象

　　住宅楼商用随处可见

　　“住宅楼商用办公在我们小区已经屡见不鲜，我自己家也曾经将房屋租给过建筑公司作为办公室。”家住南二环边某小区的张先生说，“我们这个小区单位员工住进来的不是很多，大部分人都选择了出租房屋，当然就有不少用于商业办公的，我们家之前也租给过一个建筑公司作为办公室。”说起工商局颁布的“住宅禁商令”，张先生显然不知情，当时的承租方应允可以在原来的房租价格上多加几百元，张先生就将房屋租给了这家公司。

　　“其实当时也有顾虑，觉得公司毕竟来来往往的人多，怕影响到左邻右舍的正常生活，而且人一多，就怕把房子弄脏。但是他们愿意多加几百块钱，再加上当时单位好些人也租给了公司，我们想了想也就租出去了。”但后来事实证明张先生的顾虑并不多余，与张先生同住一小区、比张先生家低一楼层的杨先生就深受其害。杨先生回忆道，公司搬迁进来的那段时间楼上桌椅的挪动声音总是很大，本以为几天搬迁结束后就能恢复正常，但没想到楼上公司有不少人办公，不但是办公，有几位员工就住在张先生家。对此，杨先生说，“就等于是工作也在那儿，睡觉也在那儿。白天人来人往地吵吵一天，晚上休息时间，几个年轻人还要玩玩什么的，我们也没法好好休息。”而租期结束后，张先生惊讶地发现，原本刚装修好的新房，现在墙壁上有泥污、厨房一片油渍、卫生间的窗户也被贴上了难以揭下来的贴纸。

　　除了公司办公，居民住宅开店面搞经营的也十分之多。记者走访了太白路、大寨路、太乙路等地不少居民住宅小区，许多居民住宅楼的窗户都上挂着培训、托管、广告制作、美容院等等这类的牌子，“私房菜”这类将自家住所改为餐厅的行为也比比皆是。

　　而在58同城、赶集网这样的大型服务类网站上，房屋出租板块的不少帖子主题中都写明了“可住宅可商用”。记者随机拨打了一位房屋出租商住两用的出租人的电话，在问及他所出租房屋的房产证上写的设计用途是什么时，他回答却是“住宅”。记者又翻看了十几个标明“商住两用”房屋出租的帖子，发现房屋所在地均为住宅小区，而并非写字楼。

　　经济账

　　民宅费用低 隐蔽 事情少

　　住宅楼相对较低廉的租金是商户选择租用的一个重要因素。宗先生是一家广告策划公司的老板，他的公司就租赁在太白路某公馆的一个百余平方米的复式住宅里，每月2000多元的租金是他最初对比后的选择。“如果在同地段的写字楼，租赁价格是居民楼的三至四倍，而且水电物业都贵，现在我的水电费和其他住户一样，只是物业费多一倍而已。”

　　记者来到含光门里一家房屋中介公司，说明自己想租一套房屋作为办公室后，中介公司的工作人员给记者推荐了位于西大街桥梓口附近的某银行家属院内的一套房。问及中介工作人员对于“住宅禁商”是否知晓时，工作人员支支吾吾说不出个所以然，而当记者对是否会有小区内的人来禁止商用提出疑问时，工作人员答道，“不会有人来问的，有人问你就不说啊，或者就说是自己家住。”中介推荐的房屋在6楼，没有电梯和暖气，面积共96 平方米，房型为两室一厅一卫一厨，客厅面积较大，并且有窗户能够保证采光，有基本家具，物业费每平方米5至9角，不包水电租金最低每月2300元。

　　随后记者根据58同城的一个帖子联系到了一位业主，出租朱雀门内某大型写字楼里的一间办公室，写字间180平方米的面积，双面采光，全装修，冷暖中央空调，一间大厅，价格是最低每月1万元，并且不包括水电、物业费、电梯费和中央空调费，单是物业费，每平米就要3.9元。

　　除了租金低外，居民楼里事情少也是商家所考虑到的。白先生在文艺路做布料批发生意，在附近的一桩老式六层住宅楼里租了五楼的一户60余平米的房子做公司办公地，每月租金 1600元。“我租了快10年时间，和周围居民户没有打过交道，小区也没人管我，检查也不会来这里。比写字楼好多了。”

　　考虑到成本低，可以避税等原因，甚至有不少曾经租了门面有了熟客的个体经营者放弃了更醒目的沿街店面，而隐身于居民楼之内。“熟客还是会来的，他们也会带新客人，我的成本却低了太多。”一位不愿透露姓名的受访者说。

　　代办公司

　　知道政策但有对策

　　由于办理营业执照的手续繁复，近几年委托“代办营业执照”的中介公司成为了不少商户的选择，比起毫不知情的房屋租赁中介，代办公司对于住宅禁商的政策非常熟悉。

　　记者通过网络联系上一家代办营业执照公司，业务员小周说，公司办公所在地如果在居民住宅楼内，由于政策的规定，目前无法办理西安市工商营业执照，只能办理陕西省工商营业执照，“但是省营业执照也有资金方面的规定，要求注册资金在300万元及以上。市营业执照的标准就是100万元。”如果注册资金达不到 300万元就只能办理市营业执照，相对的，办公地点也绝对不能是住宅楼，而必须为写字楼或商住两用楼。

　　另一位代办公司的负责人也给出了相同的回答，“市工商营业执照对办公地点是有要求的，只能在商用楼或商住两用楼里。”但这位负责人也称，想要办理的话也有一个“对策”，即借用有商用楼或商住两用楼房屋的朋友的房产证，为公司办理营业执照，办公地点依然可以在居民楼里，并且告诉我们这个方法目前市面上采用率很高。

　　记者问及工商局年检时怎么办，负责人说，“年检一般不看办公地点的，如果要买发票就需要核对地点，尤其针对一般纳税人。”

　　工商部门

　　将实施更加细则化管理

　　对于“住宅禁商”，记者先后与西安市工商局新城分局和莲湖分局联系，工作人员都给出了不允许在住宅楼内办公的答案。工作人员告诉记者，营业执照的发放流程为，首先提交公司名称，对名称进行审核，审核通过后，工商管理局会将需要填写的表格和应提交的基本资料交予办理人。而在应提交的基本资料里，记者看到第九条就是“住所使用证明”，此条目下明确要求租赁房屋需要提交租赁协议复印件以及出租方的房产证复印件。记者询问工作人员如何界定住宅楼与商用楼，工作人员解释道，“在房产证‘设计用途’一栏，只要写明了是‘住宅’，就属于住宅楼，就不能用于商业办公。”

　　作为“住宅禁商令”中主体的房屋，西安市住房保障和房屋管理局却表示对此监管尚无太多办法。房管局的工作人员告诉记者，其实不少住宅楼都租赁给了公司办公，但房管局却没有明确规定来制止这种情况。“其实之前有想过和公安局合作来遏制这种情况，但是因为房屋的私人化这种特殊性，使得我们的工作不容易开展，所以也就不了了之了。”工作人员告诉我们，目前对于住宅内的办公现象，他们没有明确的禁止，并且也不会对此进行检查，“只要符合《物权法》中的规定就行了。”

　　“《物权法》中对于这部分的描述是‘业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。’”陕西琴剑律师事务所的朱忠涛律师为我们介绍道，法律中对于住宅商用并没有明令禁止，这也是住宅商用屡禁不止的重要原因。而市工商局颁布的《意见》只能作为内部文件，指导相关部门工作，而无法作为强制性规定对商户进行约束。

　　针对目前城市中存在的改装家住房屋作为“私房菜馆”“培训机构”等类似情况，朱忠涛说由于这类商铺多数属于无证经营，而且基本无人举报，所以得以继续存在。“因为凡是以经营性为目的的，都需要去工商部门备案，但是他们这类情况工商部门又不能发放营业执照，所以有很多都属于无证经营，也没法监管。”

　　据悉，针对居民住宅商用在办理工商营业执照方面，市工商局也还在制定具体规范化的细则，包括企业执照和个体执照以及年审事宜和检查、后期监管。居民住宅真正的禁商还得需要等待监管政策配套的出台。