西安楼市迎整治风暴 二手房交易或将升温

　　近期，在央视对西安楼盘无证销售进行曝光后，西安楼市迎来了前所未有的整治风暴。前有西安市房管局发布公告开展房地产市场秩序专项整治，后又有省住建厅发出通知，进一步规范商品房交易秩序。随着西安房管局公布首批45个未获销售许可证的房产项目名单，93家房企承诺，在项目未取得《商品房预售许可证》前，不以任何形式向社会销售或变相销售房屋。这些都似乎预示着西安这次要动真格的了。

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　　在不久前，中国指数研究院公布的数据显示,9月份西安新建住宅样本平均价格为7233元/平方米,涨幅为0.63%,在房价上涨的城市中涨幅排名为第44位,每平方米相比8月份的7188元上涨了45元,房价与7月份基本持平。二手房价格方面，西安9月房价环比8月增0.4%，与去年同期相比，增4.3%。而有业界人士预测，今年四季度政策层面还会保持相对稳定，而西安房地产市场将仍会沿着平稳的态势发展，价格上可能会有小幅上涨，呈现‘量平价稳’的态势。

　　通过走访了解，近期不少房产中介门店的访客及来电询问有一定程度的增加，不过，在不少房产中介机构看来，目前西安二手房市场还只是处在回暖、稳中上升阶段。在即将结束的传统销售旺季里，二手房也没有出现"金九银十"现象。主要有两个因素影响，一是新政的影响还在，限购、限贷以及税费成本，影响购房心理;二是价格上涨比较厉害。受一手房住宅房价上涨影响，二手房的价格也上涨了许多，由于涨幅明显，购房成本增加让许多购房者也产生观望心理。

　　随着一批违建项目被严厉查处，其他手续不全的楼盘也纷纷关门大吉，在新建住宅供应量迅速减少，而且受年度各楼盘销售任务压力和年度回款需求，在年底西安市预计会有一波翘尾行情。在此情况下，很多原本打算购买新房的购房者就会将目光再次投向了配套成熟，价格较低的二手房。

　　二手房交易个税一波三折 市场逐渐趋于理性

　　近半年来，关于二手房交易个税的一波三折，曾使得二手房交易从“高烧”转向“遇冷”，购房者的心理预期和情绪也随之波动起伏。

　　自3月1日国五条细则出台，明确要求对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征。接着3月31日，各地相继出台实施细则，其中，北京、上海、重庆明确了关于二手房差额20%交易个税的规定，但多数二、三线城市对“20%个税”未作出具体规定，西安在4月18日出台的国五条细则也提及个税20%，并一度引发了二手房的过户热潮，但现在仍维持1%。

　　西安严打违规销售 二手房或将升温

　　经过将近半年的沉淀，此前国五条对二手房市场的影响已经趋于平稳，提前透支的二手房刚性需求已经大大释放，市场逐渐趋于理性，回归平稳。针对此次西安房地产市场的大规模整顿行动，业内人士介绍，西安市政府严厉打击五证不全违规销售的楼盘项目，使现有房源相比以前出现了一种趋紧的态势，其对二手房市场的升温有一定作用。二手房区位的优势以及配套的完善受到刚性需求的青睐，特别是一些学区房更是成为了香饽饽。

　　对于今年剩下两个多月二手房的走势，一个方面取决于新房市场的走势，如果此次政府的大规模整顿行动持续时间较长，市面上可供销售新房跟不上需求量，且价格持续高涨，那么二手房市场将随之升温。另一方面，政策的指引也是二手市场走向的关键因素，若信贷政策有松动，将会吸引部分刚需购房者入市。