辨别“好楼盘”与“差楼盘”的五大指标

　　丁祖昱

　　新房的价值判断核心点在区域和产品，而入住后就要看配套和服务了，社区商业就是判断好小区和坏小区最直观、最方便的指标。

　　第一是便利店指标，也是衡量小区的人气指标。小区人气是判断小区好坏的最重要因素，而便利店则是衡量人气的最方便指标。如果社区商业中有一个便利店并正常运作，则该小区人气基本合格，如果是24小时便利店则人气为良，开两家以上则人气爆棚。一家也没有，那么恭喜你，这是一个“死”小区。

　　第二是中介店指标，衡量小区的交易活跃度指标。有交易才有价值，对房地产来说尤为重要，一个小区的房子只有不断地被租赁、被买卖，价值才可能体现出来。社区商业里没有中介店，人确实是清静了，同样房子价值基本也可以忽略了，房子没有换手那一定不是个“好”小区。有两家才算合格（中介店蛮奇怪的，很少有只开一家的，要么没有，要么就两家以上，不会被一家垄断的），三家是良，四家以上才是真正的优。

　　第三是洗脚店指标，通过洗脚价格来衡量房子价格。洗脚是当下小区居民最基本的生活消费，而洗脚价格直接反映了小区居民的消费力，消费力决定了小区的房价高低，如果在上海，洗脚38元、58元，基本房价属于1万多元/平方米的远郊刚需；78元、88元属于2万多元/平方米的外环大盘；108元、128元，中环社区3万-4万元/平方米，168元以上直接是市中心5万元/平方米以上高档房。

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　　以上三个指标基本可以判断一个小区“好坏”了，另外还有两个特色指标也可以做一些辅助判断。

　　一个是咖啡馆指标，用来衡量小区国际化的成色。现在小区动不动就冠以国际化社区的名头，是不是国际化就看居民中有没有老外，老外是多还是少，而社区商业中的咖啡馆，西餐厅这些就主要是为老外们准备的。如果社区中有门庭若市的咖啡馆、西餐厅，那不用说了，国际化一定实至名归，反之那个国际化一定是开发商自己忽悠的。

　　另一个是“开关”店指标，这里说的不是真的卖开关的店，而是指这些商户的稳定性，是否老开了关，关了开，换个不停。一条街上两个小区，要比较哪个好，就看这个“开关”指标，一旦小区入住三年后，社区商业就应该基本成型，商家越稳定就说明小区人气旺，消费强，商家也就赚得到钱，同样小区价值就高；反之老是开开关关，说明人气不足，消费欠佳，购买力弱，小区价值低。

　　（作者为中国房产信息集团联席执行总裁）

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