保利谋局 构建“三位一体”养老产业

　　作为国内房地产企业巨头之一，保利地产从来没有停止思考如何持续成长。2013年，它决定落子养老产业。

　　这家以稳健著称的地产企业为养老产业探索多时。早在2008年，保利地产就出国考察养老产业。2012年3月19号，北京保利安平养老产业管理投资有限公司（下称“保利安平”）从民政局获得设置批准书，12月24日，“和熹会”拿到“民办非企业登记”证书，正式诞生。保利安平是北京保利地产与安平投资管理有限公司合资成立的养老服务机构。

　　一年后，保利地产集团董事长宋广菊在北京宣布，保利地产将全链条介入居家养老、社区养老和机构养老。

　　事实上，老年人群的背后隐藏着一个巨大的市场蛋糕。2013年底，我国60岁以上的老年人口将突破2亿人。而有数据显示，到2050年每3个人里就有1个60岁以上的老人，养老市场需求有望突破17万亿元。

　　保利地产的计划是，在未来5-10年的时间内，对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向所有保利社区提供居家养老服务。以“和熹会”为品牌的专业养老机构未来十年可能会建50个，预计每个省会城市可能都会建一个，甚至两个。

　　近年，房企、险资等多路资本纷纷涉足养老。地产龙头万科在北京、长春以及杭州等有多个养老地产项目试点；世联地产[微博](18.59, -0.22, -1.17%)联手台湾恒安照护，为养老地产开发商提供咨询服务。险资企业泰康人寿正式销售跟养老社区挂钩的终身养老产品，在北京、广东建立养老院。但目前尚未有哪家探索出清晰的盈利模式。

　　而保利地产认为从长远看，养老是值得投入的朝阳行业。保利地产董事长宋广菊介绍，未来10年会建设50个专业养老机构，保利进入的每个城市都有专门机构提供高端养老服务，这样能反哺住宅，让后者产品增值、销售提速快。而今天把产业链搭好，10年后就会成为保利地产的利润增长点之一。

　　探索已久

　　各类资本淘金养老行业，其中典型的当属房地产企业。据不完全统计，包括万科、保利、远洋、绿城等众多房企已陆续涉足养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目更是达到百个之多。而从外界来看，一些企业从事的养老地产更像一场以养老为名的“圈地运动”，如何为养老地产找准发展方向，建立有效的运营机制，众说纷纭。

　　“很多人质疑，保利现在做养老地产，是不是拿养老地产圈地？这个说法俗了点。”宋广菊表示，伴随城镇化的进程，在坚持住宅主业的前提下，对商业、展览、养老、旅游等多元化的涉猎，是保利地产“以房地产为主业，发展相关多元”战略前瞻性的体现，也是其转型升级的重要思路。

　　保利地产做养老与其“打造全生命周期产品体系”的理念一脉相承。“从95年国家康居示范小区保利花园开始，公司就特别注重和谐的家庭生活氛围的营造，从社区环境、户型规划到物业的亲情服务。现在我们关注老年人这个群体，关注老年人与子女的既相对独立又相互照顾的生活形态，所以在产品上、在养老理念上提出了‘三位一体’的中国式养老模式，”保利地产副总经理胡在新同记者介绍。

　　保利地产实际上也对进军养老产业给予了充分的诚意，从2008年出国考察养老产业、2010年涉足养老产业，到2011年成立北京保利安平养老投资管理有限公司，再到2013年北京西山林语“和熹会”专业养老机构开始运营……保利地产反复论证、反复梳理，为建立这样一套中国式养老理想模式而努力。

　　经过一年试水，保利北京“和熹会”在北京同档次民营养老机构中入住人数第一，入住率排在第二位。但同时，“和熹会”也切身体验到了养老机构的种种困难：“收入覆盖不了成本，还需要扶持一段时间。”胡在新这样总结：“不要把目标设得太乐观……障碍有来自环境的、政策的、观念的，各方面都有。”北京和熹会的经验将被传授到其它项目。

　　保利地产最终决定以全产业链模式从事养老产业。首先，与全国老龄办合作，得到来自国家层面的支持。其次，以中国国际老龄产业博览会为平台，成立中国养老适老产业联盟，确保引入高品质的养老适老产品与合作伙伴；最后，则是全链条介入养老产业，“以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准”，关注传统文化、心理、生理需求的“三位一体”养老模式。

　　三位一体

　　保利地产涉足养老产业之前做了充分的准备。最终，保利地产确定了“以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准”为管理模型，关注传统文化、心理、生理需求的“三位一体”养老模式。全方位覆盖GG（go-go）、SG（slow-go）等各种身体状况的老人，解决老人及其家人的后顾之忧。

　　其中，居家养老依托物业公司，建立服务标准，是居家养老的核心。2010年，保利地产在社区发起“善居养老”计划，依托物业服务中的增值服务内容，主要针对GG老人群，以物业服务为平台，提供“助餐、助浴、助洁、助急、助医”的“五助”定制服务，摸索建立了一整套居家养老服务内容、服务标准、服务价格和服务流程。在未来3-5年的时间内，对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向所有保利社区提供居家养老服务。随着信息化的发展，保利地产将推出居家网络信息服务，建立“老年智能化服务平台”，提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询、物品代购、缴费代办等适合老年人的服务项目。

　　社区养老将适老产品植入成熟的城市住区，从规划、开发、运营、服务整个环节，提供适合老年人的产品和生活配套，满足老年人与子女相对独立，又共同居住，建立互助互爱、和谐共生的养老方式是保利地产社区养老的目标。

　　社区养老主要针对GG和SG老人群，在社区规划建设适老住宅和老龄公寓；以社区硬件配套为平台，结合会所和社区配套，增设“老人大学、活动中心、康体中心、日间照料中心”四大基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等的功能衔接，发挥综合效益；在所有社区成立互助养老志愿团队，届时，养老志愿者将达到1万人规模。

　　适老产品是社区养老的基础，大到项目规划分区，小到室内适老设备设施配套都需要建立标准。保利地产要求养老设施同步规划、建设、验收、交付使用，居民入住已能享用养老配套服务，为此，2012年，保利地产在集团技术研发中心成立“适老产品设计小组”，研究社区内适老商业、老年大学、社区公园、户外健身等设施配备标准，并针对不同社区体量进行适老型产品研发。

　　宋广菊介绍，作为长期投资，保利地产规划在大于50万平方米的社区留出8千或1万平方米的老年性持有公寓。

　　另外，“十三五”期间，保利地产将完成所有已建社区的适老配套改造，在新建社区全面推行适老建设标准。宋广菊预计投资五到十亿左右，主要是做智能化紧急呼叫，以及其他一些设备的改造升级。

　　保利地产认为，没有专业的护理服务是没办法谈养老的。2012年，保利成立了保利安平专业介护养老公司，以“医养结合”为服务特色，提供专业介护养老，打造“和熹会”专业养老连锁机构；该机构引入当地三甲医院优质资源，组建全科室私诊团队，建立“生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援”四大专业标准，提供老年生活照顾、金融、旅游等一系列定制服务。

　　保利地产首个养老专业机构，就是北京西山林语社区内主动建设的“和熹会”，也是保利地产切入养老产业的试点之作。“和熹会”建面约2.2万m2，共200多套，配备综合门诊、24小时999急救中心、多条转诊绿色通道保障、康复健体中心等，以及专业的健康状况评估、全方位健康档案服务。现时已有121位老人入住，现有的34名专业护理人员70%为护士、30%为护工，一支专业化、年轻化的照护团队、个性化、人性化照护流程及标准、规范化、整体化照护服务模式让老人受到家人般的贴心照顾。公司试图通过该养老产品的运营，培育专业护理队伍，摸索建立一套国际化的标准的护理管理流程。

　　保利北京、上海西塘和广州琶洲天悦“和熹会”养老机构均是保利地产在综合社区内主动配建，2013年底，保利地产获得成都两河综合养老社区项目，除了常规配建的专业养老机构和持有型老年公寓外，保利地产还会对商品房部分从适老部品和适老型设计标准方面进行全面研究落实。

　　目前，保利在全国北京、上海、广州、三亚、成都有5个在建试点项目；同时公司计划在5-10年时间内全面完成现有建成社区的适老化改造，并争取在每个省建立1个专业养老机构，服务保利业主的城市布局。保利还希望在条件成熟的时候建成“保利养老专业护理学院”，培育专业介护人才，建立护理流程和操作标准，推动国家养老介护专业资格认证。

　　微利赢利模式

　　涉足养老产业，首先意味着大规模的投入。包括开发阶段大量的基础设施建设投入，还须进行项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符。如何迈过盈利的关卡，显得尤为关键。“专业养老机构机构至少在现阶段很难盈利。”宋广菊表示，但随着老年人消费能力的增长，以及消费需求的升级，未来还是可以盈利的，但这种利润可能是微利。

　　胡在新介绍说，国外养老机构投资总回报约在10%。而我国养老产业尚处起步阶段，行业整体盈利能力较弱。公司在养老产业战略规划之下，建立了自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。

　　于是，一个从亏损到赢利的时间表便出现了。短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

　　“时间有点紧迫，只能自我加压。”胡在新在谈到REITS上市等问题时表示，虽然这方面没有太多成功的案例，但必须朝这个方向努力。运营需要有一定资金回报，这有一个漫长的过程。作为企业，还是希望从金融角度突破，只有目标定得高远，践行起来才会跑得更快。另外，我们也和境外的一些金融机构做了一些接触，寻求合作机会。

　　但相对国外，仍有一些政策壁垒亟待打破。如日本的介护保险政策起步早，老年人生活不便时保险会落地生效，保障其医疗和护理。胡在新表示，但在中国目前还没建立，如不解决，将会成为养老需求市场化非常大的障碍。

　　第二，国外政府对养老产业会在税收、土地取得、贷款等方面对进行一定优惠，而我国目前无论是市场环境还是政策、标准的配套难以支撑养老产业的全面发展。为此，和熹会向北京市海淀区民政局申请民办非企业机构证书。因为“民非”资质能享受到较多的优惠，例如建设性运营的一次性补贴，按床位还有运营补贴，此外税费上也有优惠，能节省一定的成本。

　　因为全国各地对不同机构的政策不一样，复制到其它城市的时候，可能要给养老机构换另外一个“身份证”。

　　因为投入大、回收周期漫长，这类养老机构市场议价能力低下。而且，商业养老机构与福利型养老机构，福利型养老机构的价格整体拉低了养老服务行业潜在客户的预期。这些都是从事养老产业很切实的问题。
　　不过，保利更看好养老产业作为增值服务带来的前景。由于以专业养老机构为先导，实际在住宅销售支持养老产业前期投入的同时，养老服务也会在后期生到反哺住宅销售之效。

　　宋广菊坦言，如果每个城市都有专业养老机构能够服务好保利在这个城市的业主，那么保利就可以提供高端养老服务，销售的产品也可能会增值，或者说会比别人销售得快。“因为我们能提供增值服务”宋广菊说。“我想保利地产介入养老产业是站在客户角度去切入的，也是站在地产行业的角度去探索的，以此来搭建一个全产业链。”

　　也许到未来住宅开发没有利润的时候，正是因为我们能为人民提供这样一套养老专业的服务，所以还是可以支撑微利的发展。而从整个战略角度而言，养老地产就是我们在纵深多元化和横向多元化的布局之一。

　　宋广菊预测，目前国家的城镇化战略正不断强化，城镇化率到70%住宅市场会出现一个抛物线式的方向转换。因此在50%-70%的阶段，保利会坚持以住宅为主的前提下，布局相关多元化的产业来支撑未来的发展。而养老产业，也必将成为保利地产未来的盈利点之一。