业界激辩南京楼市“拐点”将至

　　“市场行情好时，不要太乐观;房价下降，也不要太悲观。”继德信·北海公园、天鸿·香榭里等楼盘竞相降价后，身为杭州本土排名靠前的开发商高管张军(化名)这样判断。

　　杭州楼盘降价，一石激起千层浪，面临市场变局，张军的心态或是当前不少开发商的代表。昨日(2月25日)，《每日经济新闻》记者采访了招商地产(000024，SZ)、景瑞地产等目前在杭州有项目的知名开发商，他们较为接近的态度是随行入市，价格下调与否视市场变化而定。

　　不过，随着房价出现松动，土地拍卖市场开始“变冷”，记者注意到，在昨日的杭州土地出让市场上，原计划出让3宗宅地，其中2宗暂缓出让，仅剩的1宗土地由杭州当地企业中南建设以总价13.41亿元竞得。

　　降价打乱楼盘销售节奏

　　连日来，德信·北海公园、天鸿·香榭里等楼盘竞相降价带来的 “蝴蝶效应”仍在发酵，这似乎打乱了其他一些楼盘的销售节奏。

　　宝嘉·誉峰是宝嘉地产在杭州的首个项目，今年初就传出春节后推样板房，预计3月首次开盘。最近坊间传出，受降价影响，该楼盘开盘价可能低于此前。昨日，记者以购房者身份咨询获悉，目前开盘时间和价格均未定。

　　万科旗下的万科·北宸之光位于杭州大城北，处于本次降价的区域，该项目一期高层已经开盘，目前传出要开二期。据《证券时报》援引北宸之光一期业主的话称，“北宸之光二期马上就要开盘了，据说均价直降3000元/平方米，计划1.3万元/平方米开盘，这激起了当初用较高价买入一期老业主的不满。”

　　昨日下午，记者致电北宸之光项目售楼处获悉，该楼盘何时开盘、起价均价为多少，目前还未收到公司层面的通知。

　　此外，杭州当地的房地产论坛流传一份2014年杭州首轮10个降价楼盘汇总，数据包括德信·北海公园、天鸿·香榭里、阳光郡、万科·北宸之光等。

　　不过，滨江集团(002244，SZ)董秘李渊向《每日经济新闻》记者表示，他们了解后获悉，上述降价汇总名单中，目前明确降价的只有北海公园和香榭里，其他项目还没有降价。

　　银河证券研报认为，从过往经验来看，春节之后率先开盘项目的定价确实对3月份的楼市 “小阳春”具有一定风向标意义。结合杭州楼市的高库存、较弱的区域经济背景，未来几个月杭州楼市走弱的概率确实较高。

　　张军向记者表示，杭州楼盘降价是否会引起其他开发商或区域跟进，引发更大规模的降价，仍有待观察，但可以肯定的是，由于买涨不买跌的市场心理，降价对购房心理预期有较大影响，加重了观望情绪。

　　杭州主城区土地市场降温

　　值得注意的是，受楼盘降价影响，处于一级市场的土地拍卖市场已遭遇降温。

　　昨日下午，杭州主城区原计划出让3宗宅地，后因地块前期手续有待进一步完善，其中2宗暂缓出让，仅剩杭政储出[2014]8号宅地出让。出让公告显示，该地块位于杭州新兴板块滨江白马湖单元，出让面积92382平方米，约138.57亩，容积率2.0。

　　经过约30分钟17轮报价，上述地块由杭州本土企业中南建设以13.41亿元的总价竞得，折合楼面价7258元/平方米。这样的地价水平比同处于滨江区域近年来竞拍的嘉凯城项目(9944元/平方米)、浙江三联项目(9942元/平方米)、万科·璞悦湾地块 (2012年10月出让，8178元/平方米)都要低。

　　与此同时，2月24日，杭州余杭区推出一宗总面积37亩，总体量6.6万平方米的商住地块，该地块位于地铁1号线南苑站以南约400米处，楼面起价仅3000元/平方米。最终只有一家竞拍单位，由云南凯华以底价竞得，成交价19928万元，折合楼面价3000元/平方米。

　　2月杭州主城区土地拍卖就此收官，土地成交总额75.3亿元，较1月份的298.5亿元历史新高有大幅下滑。值得注意的是，据杭州市国土资源局官方网站显示，截至2月24日，杭州主城区已有一个月没有新的地块挂牌，也就是说，3月主城区土地市场极有可能“零出让”。

　　对此，佳兆业杭州公司营销总监刘涛立表示，“目前的市场确实已经出现疲态，但说转冷可能为时尚早。”在他看来，去年的土地市场太过火热，的确存在不理性拿地的情况，若按照之前的情况延续下去，部分项目很有可能面临亏损的局面。“现在的情况，可以算是拿地价格回归理性。”

　　中小房企压力大

　　杭州楼盘降价，引起众多开发商的关注。昨日，针对杭州降价风波，杭州本土房企地产公司广宇集团(002133，SZ)公司董事长王轶磊在2013年度业绩说明会上表示，目前杭州楼盘的降价情况系个别现象，公司在杭项目销售情况均正常。

　　景瑞地产相关负责人苏毅向《每日经济新闻》记者表示，杭州目前出现降价与去年楼市过热有关，她表示，杭州目前供求关系以及基本面还是好的，公司仍然看好杭州楼市，不过现在判断价格将下降还是往上调整，言之过早。

　　对于杭州楼盘降价，招商地产(000024，SZ)董秘刘宁向记者表示，杭州降价风波导致外部情绪过于紧张，从目前情况来看，只是个别银行暂停了房地产贷款，并不是所有银行都出现暂停。

　　不过，刘宁认为，就已公布的统计数据来看，2013年的开工率处于历史新高，今年开发商都面临着去化的压力，在去化与价格权衡之间，开发商肯定会选择去化作为指标，导致愿意在价格方面作出让步。

　　李渊指出，杭州房价波动以前也出现过，但眼下呈现的相较于杭州以及周边城市楼盘大幅降价，南京楼市目前来看无论是开发商还是购房人观望情绪较重，未有降价迹象。当地一家上市房企高管称，降价是开发商回笼资金的手段，各个城市情况不一样，不能一概而论，随后的“金三银四”应是一个比较好的观察窗口。

　　房价连涨20个月

　　国家统计局给出的今年1月份70个大中城市房价变动数据显示，虽然上涨仍是主流，但涨势明显放缓，一线城市除上海外同比涨幅均回归20%以内。南京房价环比上涨0.4%，连续第20个月上涨，但涨幅为近13个月来最小;同比则上涨14.7%，涨幅居全国第六位。不过同比涨幅自去年11月创出15.8%的高点后，连续两个月回落。

　　数据显示，2013年2月，南京房价环比涨幅达到2%，10月开始收窄至1%以下。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，今年1月的0.4%，“距离下降拐点已不远了”。

　　由于近期周边市场发生的“降价风波”、“银行缩贷”等一系列事件，加之后市楼市走势存在不确定性，南京地区恐慌性买房情绪减弱，观望情绪加重。不过，南京新景祥常务副总经理何晔表示，南京与杭州的情况不一样，预计南京买房人会进入观望期。今年金三银四，南京楼市想要逆市热销比较困难，但大面积遇冷也不大可能。

　　进入2014年，南京新房上市量趋稳，2月份目前仅有四家楼盘开盘。按照传统，众多开发商会选择“金三银四”出货。在接下来的 “金三银四”期间，南京楼市共有73个楼盘推16000余套房源，新房上市量比去年增加两成多。

　　有业内人士认为，目前南京楼市新盘不多，多以老盘续销为主，市场尚比较稳定，但到了下半年就难说了。8月份南京将举办青奥会，不排除之前市政府会对楼盘的施工做出调整，工期若赶不上的话不少楼盘在三季度的上市量便得不到保证。这意味着南京楼市的好日子或将持续，尚不能轻言拐点。

　　2013年，南京楼市成交量9万多套。数据显示，目前南京可售商品住宅约3.22万套，而一般4万套左右的可售量被视为供需平衡“红线”。就供求关系而言，南京楼市供应依然偏紧。江北一位“刚需”楼盘的负责人表示，本打算3月份开盘，但现在准备交认筹金的客户已超过推盘数量了。而刚刚过去的这个双休日，南京楼市又现“日光盘”。

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远则认为，上半年南京楼市会保持良好向上的走势，但后期由于政府的干预力度、青奥会利好兑现后的空窗期、银行贷款、库存回升等问题，楼市或将在下半年面临“危机”。

　　限地价保刚需

　　近日，南京住建委联合国土局、房管局出台的“9050”土地新政落地，开始限地价保刚需。

　　“9050”土地新规主要有两点：一是针对全市范围内的商品住房用地，原则上采取“限地价、竞配建保障房”或“限地价、竞保障房资金”的方式出让，即在公布出让起始价的同时公布竞争的最高限价，额度不能超过起拍价的45%，在达到最高限价时仍有竞争的，则停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人;二是全市范围内的商品住房用地，在出让时原则上需明确90平方米以下房屋建筑面积比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得低于50%，并写入土地出让合同。

　　对于新规落地、限地价对当地楼市的影响，张辉表示，从政策细则看，限地价给予封顶价格，表明政府认为目前地价偏高，传达信号希望控制地价，起到降温作用。对开发商而言，对未来土地上涨的预期在心理上会有较大影响，但政策的力度有多大，关键看开发商的判读和解读。

　　一些开发商认为，政府对土地市场和房价的调控和限制已持续了相当长的时间，这次限地价政策也只是其中一环。政策对于地价的限制多是停留在名义上，没有看到更多支持操作的细则，至少目前对开发商心理或者市场预期产生的影响还没那么直接。政府有必要做一个更宏观的判断，不同项目、不同地块特征采取不同方式，需要有一定调整的空间，而不是机械的执行。

　　张辉称，新规的出台也是看到了南京中小户型的供应比较紧张，地价的溢价可能有些偏高。针对南京本地情况出台的降温措施，本质是希望市场更加平稳发展，不要透支未来的涨幅，实现长期持续的发展。

　　土地新政出台的当天，仙林、城北、江宁5幅地块正式挂牌公告，首批“试水”的5幅地块将于3月底正式拍卖。新政的力度有多大，到时或许能看得更清晰。

　　房贷业务趋紧

　　对于外围城市楼盘大幅降价以及兴业银行暂缓办理部分房地产新增授信业务和停办房地产夹层融资业务引发的市场恐慌情绪，华泰证券房地产分析师曹光亮认为，大幅降价的只是一些城市的个别楼盘，而且可售量也非常有限，股市反应属于对消息过度解读;信贷这一块，无论是房地产企业的开发贷，还是购房者的房贷，都不存在停止这一说，传言也将负面效应放大。

　　但实际上，自2014年开年以来，南京各家银行的房贷业务趋紧，特别是春节过后银行对于个人房贷、开发商贷款等涉足地产方面的业务更是如此。在商贷方面，购房人遭遇了折扣难、下款难的“双重阻碍”。某银行的客户经理甚至表示，行里基本已不做房贷业务，如果实在要做，可以申请，不过利率要上浮10%以上。

　　南京365地产家居网对南京19家银行摸底发现，针对首套房的新房房贷利率，15家银行已恢复基准利率，3家银行利率上浮，1家银行基本不做房贷，首套房贷款利率八五折优惠绝迹，连9折也难觅踪影。另外，一些银行去年由于贷款额度不足，部分贷款项目都被积压，随着2014年贷款额度的重新获得，这些额度先要用来处理年前的“旧账”，银行对新增的房贷需求力不从心。

　　此次摸底中，3家银行利率上浮，其中平安银行上浮30%，广发银行上浮20%，光大银行上浮5%。

　　在仍办理个人房贷业务的18家银行中，绝大多数银行表示不能保证下款时间，最快的要2个星期，还只针对合作楼盘。房贷收紧情形预计将持续全年。此外，不少银行对房地产开发企业的“贷款闸口”也越缩越紧。是，市场分化日益明显，2013年是成交和土地供应的高峰，2014年杭州整体房价水平将趋于平稳，但对于一些中小房企而言压力较大。

　　银河证券研报亦认为，现在来看，在2013年积极扩张、高价负债拿地的公司，在今年将尝到苦果;相反，具有较高风险意识、财务稳健、具有多渠道、低成本融资渠道的公司将安然渡过本轮调整。