杭州开发商：赚得多不如跑得快

　　“本地开发商的商业逻辑是，要快，用时间换金钱。”杭州开发商广宇集团一位高管对《第一财经日报》记者称，这是浙江开发商与外地开发商最大的区别。

　　所以，在杭州，降价与缺钱并不一定存在必然的联系。

　　2月18日，位于北软板块的德信北海公园甩出15800元/平方米的清盘特惠价，被称为杭州楼市的“马年第一降”，就在同一天，德信底价拿下钱江新城金融板块章家坝地块。

　　左手降价，右手拿地。实际上，今年1月以来，德信在杭州就已拿下三幅地块，包括以4.9亿元竞得的钱江世纪城泊林春天地块，楼面价5282元/平方米，从法院拍卖中获得的中泰乡项目以及章家坝地块，体量超过200万平方米。

　　杭州的地产开发资金来源，正越来越依靠信托资金，事实上，信托已成为全国地产开发资金的重要来源。

　　在杭州工商信托的网站上，《第一财经日报》记者就看到了杭州多个地产项目在去年发起了资金信托计划，大部分项目的预期收益都在8%~12%之间，期限长的达60个月，短的也有18个月。

　　“信托融资的好处很明显，比如很快，顺利一两个月内就可以完成。而且融资担保物比较灵活，比项目贷款要来得宽松。”一位去年发行多个信托产品的开发商对记者透露，信托融资介入项目的时间也比较早，比贷款的优点明显。

　　“我们公司也在运行的一个信托产品，年收益17%，收益每个月都有，很灵活。”杭州一家房产公司的员工对记者说，这种产品一年期的也有，她投入了55万元，每个月的收益正好用来还房贷。

　　事实上，大部分浙江的开发商都发行了信托产品，这两年的收益大多在15%以上。

　　建设银行的一位人士透露，现在很多房地产公司都在发信托，房产调控以后，银行贷款收紧，很多公司贷款难，相比而言，发信托比较容易获得大量资金。他表示，信托的成本并不高，有的甚至比银行利率低，“银行贷款的隐形成本高，不确定性也大。”

　　“浙江的融资生态相对来说较为多元，开发商对资金面的细微变化都很敏感，这也是他们跑得快的原因。”科地财富董事长陈刚对记者称，从去年开始，他们发行的信托产品都是投向开发商的地产开发项目。

　　实际上，在很多浙江开发商看来，雅戈尔推掉申花地块，上交4.84亿定金，是一个明智之举。“这个地块如果做不好，损失会更大，还不如跑掉。”杭州一家国有企业下属开发公司的老总说，申花地块到现在都没有恢复元气，“断臂”是一个理性的决定。

　　浙江的开发商，通行的逻辑是，打不过就跑。

　　仔细研究浙江、福建开发商的财报可以发现，这些公司项目的开发贷都不多，但是信托产品非常普遍。不仅如此，他们通常还与资产管理公司、信托公司、私募色彩浓厚的投资管理公司广泛开展融资活动。

　　数据显示，截至2013年年底，我国房地产信托存量规模为1.34万亿元，占全部信托规模比重为9.5%，占集合信托比重为38.1%；房地产信托2013年全年新增规模6848亿元，占全年新增信托规模的11.4%，新增房地产信托规模的52.5%；且自2012年下半年来，房地产单季度新增规模一直稳步上升。

　　“项目周转难以控制在七个月以内，不过做好产品，做好营销，项目去化得快，可以节约时间，这也是财务成本的一部分。”滨江房产集团副总经理朱立东说，相比起来，项目开发过度追求高速度，但是去化很慢的，财务成本也高。

　　对浙江开发商而言，开发速度的快慢并不重要，利润高低也不重要，最重要的是资金回笼的速度。

　　这或许就是杭州那些急着降价卖房的开发商的心态：去化慢，还不如降价跑掉。