地产融资迷局

　　2月26日，工农中建交、招行、民生、中信、浦发、华夏等10家银行一致在各自官网发布类似重要公告称，“一贯严格执行国家房地产政策”，“没有停止发放房地产贷款”，“稳健审慎地开展房地产相关金融业务”，“将继续保持房地产贷款平稳发展”。

　　各大银行集体表态源于兴业停贷引起的市场恐慌事件。据悉，在国务院要求下，银监会已于2月25日紧急向各银行摸底最新房地产融资政策，澄清传言，稳定市场。

　　值得注意的是，如今的市场情绪并非一朝形成，银行口吻一致的表态真能抚平这种不安的市场情绪?

　　清代龚自珍有诗：“一发不可牵，牵之动全身。”放到上周的中国金融业，这句话印证的是地产融资。

　　2月22日晚间，兴业银行(601166,股吧)内部会议文件流出，称将大幅度收紧房地产融资。

　　一时间，楼市悲情四溢。新鸿基旗下的某项目降价幅度高达40%，杭州(楼盘)地区两处楼盘也跟风大幅降价，跌幅令人“咂舌”，引得业主因巨额损失怒砸售楼处。

　　随后，消息在资本市场引起巨大动荡。2月24日开盘，地产板块一片惨绿，一批地产股纷纷跳水，平均跌幅超过5%。在个股方面，阳光城(000671,股吧)跳水超过9%，泰禾集团(000732,股吧)跳水超过8%。

　　同日，国泰君安、海通证券(600837,股吧)、申银万国、广发证券(000776,股吧)和招商证券(600999,股吧)等机构先后召开电话会议，急议后市。

　　各大商业银行或澄清，或缄默。大家惟一知道的是：几乎是银行最后利润来源的地产融资，现在也变得不受欢迎了。

　　地产市场风雨欲来。

　　为何是兴业

　　“与房地产相关的不是有些可以做，有些不能做，是所有的都不能做。”兴业银行上海(楼盘)分行一位客户经理告诉《国际金融报》记者。

　　本报记者获取的该行内部文件中提到：全行停止办理所有放地产夹层融资业务。同时对房地产供应链金融业务，企业金融条线业务要重新审视相关政策流程并提出风险应对措施，在新的政策出台之前，暂停办理房地产供应链金融业务。

　　2月24日，保持两天缄默后，兴业银行以“澄清公告”形式首次发声：“为进一步优化授信投向，调整资产结构，以更好地服务实体经济，本行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响。”

　　这一次澄清，让外界目光都聚焦到四个字—“夹层融资”。所谓夹层融资，是风险和回报介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。国内常见的操作模式是，银行给中小企业提供有信用和价格优惠的1到3年期贷款，同时，安排其子公司或关联公司获得该企业一定比例的股权认购权(通常不超过10%)。

　　兴业银行内部人士对记者说：文件口径是从开发商拍地的房地产夹层融资，到进入项目建造开发阶段的开发贷，以及下游的经营物业贷款，与房地产相关的，“所有的都不能做了。”

　　在中国金融业里，兴业银行素有“房地产银行”之称。“兴业银行相对于其他银行来说比较特殊，无论是表内还是表外的房地产融资业务占比在同行中较高，这部分的具体数据也没有披露过。估计房产业务占其表外资产有1/3，超过同业平均水平。”银行业资深分析师称。

　　“兴业银行是中国银行(601988,股吧)业中最早发现机会并实施房地产战略的银行，其房地产业务(包括表内和表外)占比在同行中较高，管理层出于业务结构(降低集中度)和业务模式(从粗放转向精细)调整的需要作出了上述决定。”一位券商业人士对记者表示。

　　三四线城市房地产业务的风险引起了管理层警惕，进而引起了对行业趋势拐点的重视，兴业银行看到了“风险的苗头”。

　　“只是出于审慎角度的暂时行为。”对于忽然叫停房地产开发贷，兴业银行行长李仁杰公开表示，“对房地产供应链金融业务，公司金融条线要重新审视相关政策流程并提出风险硬度措施。”

　　从兴业银行目前的表述来看，对于上述业务的执行都是冠以“暂停”，这也意味着，兴业银行将在暂停期间重新摸底和审视房地产相关业务，再出台新的执行政策。

　　上海财经大学国际金融系主任奚君羊对《国际金融报》记者说：“银行停贷原因主要是以前大量提供地产贷款，发现回收资金变得困难后，更加谨慎;其次，许多三四线城市房价开始大幅度调整，如果银行再继续放贷，会累积不良资产;此外，由于这些银行本身流动性较差，房贷又属于数额比较大的项目，所以会出现停贷现象。”

　　在奚君羊看来，中小型银行在上述原因上更为突出，“小型银行对业务扩散的欲望更强烈，不像中农工建等大银行，资金还有回旋余地，中小型银行以往的贷款做得太足，现在难有资金再放贷。前一阵的钱荒也主要反映在中小型银行身上。另外，中小型银行不像大银行在地产融资方面具备优势，往往得不到安全性和可靠性的贷款项目，这也导致如今不良资产累积，难以继续放贷。”

　　停贷“有因”

　　兴业银行暂停房地产贷款部分业务之后，其他银行是否跟进，成为市场最为关注的焦点。

　　一家不愿具名的股份制银行相关负责人告诉记者，“目前还没有收到总行停止地产贷款的通知，但是地产供应链金融年前就停了。”

　　来自一家券商的分析报告显示：四大行以及其他主要股份行并未全部暂停相关业务。多个开发商向记者确认：工行、农行、中行、建行四大银行未调整房地产开发贷业务政策，亦未听说有其他银行有收紧或暂停相关业务。

　　记者在采访中了解到，少数股份制银行停止地产贷款，工农中建“四大行”则没有“跟进”。

　　“其他银行‘一窝蜂跟进、一刀切暂停’房地产相关业务的可能性较小。但是，如果后续暴露一些风险事件，商业银行开展房地产相关业务的态度随之变得保守一些完全正常。”国泰君安银行分析师邱冠华说。

　　复旦大学经济学院教授孙立坚在接受《国际金融报》记者采访时指出：“现在大的格局是开发商在集体抛售套现，调整楼盘价格，大幅度地收回流动性。开发商的这些行为让银行意识到，楼市正在经历一个‘降温’的过程，如果再进行大规模地房贷发放，可能会造成不良资产的累积。银行在这个时候会非常谨慎，为防止不良资产，干脆‘见好就收’，不愿意再去过多地承担风险;其次，从银行方面来看，银行也是‘巧妇难为无米之炊’，在如今存款大量流失的前提下，资金链周转困难，同样会限制发放贷款。另一方面，银行目前在调整自己的资金配置，优化资金结构。银行已经发现以往‘风光’的房地产市场，资金并不是那么优质了，在这种情况下，银行会把这部分的投资撤出来，转而投资其他的项目，换句话说就是在腾出资金，投资转向。”

　　不过，对于这一次的地产融资风波，孙立坚不认为具有普遍意义。“通常为了响应国家宏观调控政策，应该由五大行率先‘动作’，而这一次却是由兴业银行首当其冲，这种情况不免让人认为是中小银行的个别行动，不是大规模的银行停贷预警。”孙立坚说。

　　“当然，不排除银行自身‘钱紧’的问题，银行由于以往的资金错配，导致流动性降低，根本难有存款，放贷自然困难。”孙立坚补充道。

　　奚君羊也表示：“银行停贷这种趋势，会持续相对比较长的一段时间，可能一两年间都会存在，因为银行需要时间进行结构调整。”

　　券商“急议”

　　银行停贷，慌了券商。记者获悉，国泰君安、海通证券、申银万国、广发证券和招商证券同日分别举行了“银行停止房贷”事件的电话会议，讨论事件影响和未来房地产行业基本面可能的演进走势。

　　国泰君安银行分析师邱冠华表示：“预计其他银行一窝蜂跟进、一刀切暂停的可能性较小，总体将会执行总量控制、结构调整和区别对待政策。”

　　邱冠华解释，房地产夹层融资业务是与监管层打擦边球的业务，带有股权融资性质(理财资金在中间环节成立有限合伙公司，再给开发商提供资金)。这类业务在银行的业务占比很小，暂停影响不大。

　　在邱冠华看来：“房贷暂停期限在3月底，而不是永久性停止。2014年3月底，该银行在一线充分梳理和调研基础上，将会出台新的房地产政策。4月份之后，新政策允许的房地产相关业务还会继续进行。相比旧政策，新政策对开展房地产业务很可能会区别对待，区分不同的区域(一二线城市风险相对较小，业务还会正常开展;三四线城市风险较大，房地产供过于求，谨慎进入或停止)，区分不同的地产开发商规模(大型、中型和小型财务状况不一样)。”

　　华融证券分析师易超强在接受《国际金融报》记者采访时表示：“目前主要是一些三四线城市的中小开发商动作比较大，但是类似于万科这样的大型房地产开放商受到的波及并不大，所以房价‘跳水’应该是个别现象，不存在楼市集体崩盘的可能。另外，在一线城市比如上海、北京(楼盘)，房价基本没有大规模的动荡，动荡较大的主要还是三四线城市，或者一些房产供需关系‘严峻’的城市，比如杭州。”

　　“从银行角度来看，主要还是因为银行嗅到了房贷风险加剧的可能，才会开始停止放贷。另外，去年银行的开发贷达到33%，这个数字非常大，今年会有一定的下调。”易超强称。

　　招商证券有关人士提出：并非没有地产融资控制扩散的可能。“目前股份制银行中，只有少数银行还在扩张地产融资，大多已经开始控制，主要控制的是夹层融资和地产产业链，并非直接地产贷款，但影响类似。”

　　招商证券的相关文件称，从股份制银行行为观察，不排除地产融资控制作为市场化行为进一步扩散的可能。同时，目前银行面临利率市场化背景下的非传统竞争叠加以去产能的弱周期，资产负债结构面临剧烈调整，后续影响尚难评估，但信用风险的担忧有阶段性上升的可能。

　　广发证券地产小组认为，杭州降价从小开发商开始，主要不是基于资金问题，而是基于对于未来市场相对悲观，包括主流开发商对市场的判断也偏悲观。“杭州降价不会是个例，未来会有更多楼盘出现打折促销，这符合我们前期对部分地区有价格压力的判断(包括青岛(楼盘)、宁波(楼盘)、南昌(楼盘)、温州(楼盘)、无锡(楼盘)等)。短期内，主流地产股仍然会有估值压力，两会临近，需要提防房地产政策风险。”