保障房REITs产品可在交易所交易

　　REITs专注投资于可产生稳定租金收入的持有型物业，而非以赚取差价为目的的频繁物业买卖；一般90%以上的收益以定期派息的形式分配给投资者；具备专业的外部管理和严格的治理结构；拥有广泛的投资者群体。REITs适合用于解决我国保障房建设领域的长期资金问题。

　　由于各国法律、市场环境不同，REITs产品运作模式也各具特色。典型的运作模式有两种：一类是作为法人实体的特殊目的载体（公司或信托）向投资者发行股票或者受益凭证，将所募集资金集中投资于收益性房地产物业及与房地产相关的其他资产，并将绝大部分投资收益向投资者分配。另一类是企业（或委托人）将其拥有的部分或全部房地产物业设立信托，并通过发行信托受益凭证将信托受益权转售给投资者，信托受托人按照信托合同约定将未来经营收益分配给投资者（受益人）。

　　在第二类模式中，基金管理人负责基金的投资策略及发展战略规划，通常由金融机构发起或参与；受托人代表投资人的利益对基金管理人的义务进行监督；物业管理人为保持物业运营管理的稳定性，通常由原物业管理人继续行使其职能，但基金管理人保留更换物业管理人的权利。

　　对于REITs的产品设计，目前可以参照在我国交易所市场拟采用的产品形态思路：基本以《证券法》、《信托法》、和《证券投资基金法》等法律法规为依据，新设房地产投资信托基金。法律关系为资金信托，上市交易适用《证券法》，组织形式参照证券投资基金；可以直接持有物业资产或者项目公司股权，属于高派息的权益类产品；向机构和个人投资者公开发行，在证券交易所实现场内交易；采取外部管理模式；新设房地产投资基金管理公司；加强第三方监管，借鉴独立理事制度，引入理事会安排。

　　以上结构亦适用于保障房REITs设计，但各相关主体在税法、证券法、公司法、不动产登记法律等方面的合法地位应尽快明确，以便依法开展保障房REITs。

　　在募集形式方面，REITs的募集方式可分为私募和公募，综合考虑政策制度完善程度、市场成熟度等因素，初期的保障房REITs在资金募集形式上应采取私募的方式，针对部分机构投资者或者合格个人投资者进行推广。在政策制度逐步完善，市场逐渐成熟后，考虑到公开上市项目运作透明度高，有利于吸引大量长期稳定的投资资金，并让更多的投资者参与其中，未来可通过降低认购门槛等方式使国内众多资金不足以直接投资房地产的中小投资者也有机会通过投资REITs间接获得稳定的房地产投资者收益。未来房地产REITs在资金募集形式上也应该逐步向公募即上市发行的方式转变。

　　在投资者选择方面，考虑到政府给予保障房REITs财政增信，其信用等级和风险程度在一般投资产品和国债之间，相较而言风险较小，却能带来较为稳定的收益。加之保障房REITs具有的社会保障性特点，社保资金、保险（放心保）资金是保障房REITs的首选潜在投资机构。

　　在流动性安排方面，保障房REITs的投资收益需要依靠长期持有收取稳定租金来实现，这一点与现有的证券投资基金运行有本质区别，对基金的估价不可能随时进行。

　　正因如此，中信证券的投行人士建议保障房REITs的运营方式采取半封闭式，在规定的存续期内对投资者转让赎回股份进行限制，但在其成立一段时间以后，应根据市场具体情况设立增发和赎回机制，以进一步壮大市场规模。转让方面，建议保障房REITs可以在证券交易所、中国证券业协会机构间报价与转让系统、证券公司柜台市场以及中国证监会认可的其他交易场所进行转让。