房地产基金发展迅猛 公募险资曲线入市

　　清科研究中心近日发布的报告显示，当前中国房地产私募基金的募集对象主要是融资渠道相对匮乏的本土机构。由于机构投资者受到法律法规限制，难以成为私募基金的募集对象，不少机构投资者借道政策对不同机构类型的差别管理进行投资，这一方法成为现阶段房地产私募基金募资的一个备选方案。

　　公募基金

　　借道专项资管计划

　　2012年11月1日，《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》开始施行，公募基金首次获准进入股权、债券等另类资产投资领域，《办法》规定投资于未通过证券交易所转让的股权、债券及其他财产权利的特定资产管理计划称为专项资产管理计划。基金管理公司应当设立专门的子公司，通过设立专项资产管理计划开展专项资产管理业务。

　　就在《办法》发布的同年同月，嘉实基金成立嘉实资本子公司，并在2013年2月通过该子公司与盛世神州合作推出盛世美澜园专项资产管理计划。由嘉实资本发起“嘉实资本盛世美澜专项资产管理计划”募集2亿元，其中优先级资金1.4亿元，盛世神州认购劣后资金0.6亿元。专项资产管理计划中的940万元用来购买项目公司94%股权，剩余资金1.91亿元以银行委托贷款的形式交给项目公司运作。

　　早在《办法》未公布前的2011年，嘉实基金就通过“曲线”方式进入房地产基金平台，在境外联手英国高富诺基金组建专注于大中华地区投资的私募地产基金管理平台——嘉实房地产投资(香港)有限公司 (简称“嘉实地产”)。嘉实地产已于2013年完成募集嘉实优质商业地产基金，募集金额17亿元。

　　保险资金

　　房地产基金募资新来源

　　保监会在2010年《保险资金投资不动产暂行办法》中已规定保险资金可投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，为保险机构投资房地产基金铺下政策基础。2012年，保监会的新政“13条”更是放宽了险资运用的范围，保险机构也逐步进入房地产基金领域。

　　2013年8月，瑞银公租房基金完成首期募集。该基金是由瑞银环球资产管理(中国)公司、上海市虹口区公租房公司、太平资产管理公司和国投瑞银基金公司共同发起设立的我国首只投资于公租房并持有其所有权的投资基金，将投资于虹口区已开发的公共租赁住房。其中作为主要出资方的太平资产是由中国太平保险控股有限公司、中国太平保险集团有限责任公司、荷兰富杰保险国际股份有限公司三家保险机构合资设立的资产管理公司，中国太平保险控股有限公司占股60%。