“定向降准”无关楼市，“降价潮”将真正来临

    6月9日，中国人民银行决定从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构)下调人民币存款准备金率0.5个百分点。此外，为鼓励财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司发挥好提高企业资金运用效率及扩大消费等作用，下调其人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　这是继央行从4月25日起已经分别下调县域农村商业银行和农村合作银行存款准备金率2个和0.5个百分点之后的第二次“定向降准”。

　　从4月25日及6月16日央行两次定向降准目的来看，很明显，央行只对特定银行或县域农商行和合作银行降低准备金率，有利于进一步提升农村金融服务的能力和水平，促进“三农”发展。

　　那么，央行二次“定向降准”之后，会不会引起全面降准的市场预期?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前来看，即使城市商业银行也开启降准通道，也难以有大幅放水的动作。也就是说，整个市场尚不能形成连续降准导致的“流行性”宽裕的局面。因此，市场流动性总体仍然是偏紧的。从上述判断我们可知，即使有全面降准的可能性，也只不过是1-2次降准而已，并且每次降准也是0.25个百分点。从房地产市场的角度来说，1-2次降准还难以改变当前市场低迷的基本面，尤其是从城市商业银行的角度来讲，贷款额度仍然是受限制，利率也不可能有立即下调或大幅下调的可能性，这样，也就难以刺激房地产市场成交量复苏和好转。

　　那么，从住房信贷的角度来说，短期内来看，央行二次“定向降准”之后对楼市是不是有利好消息?

　　笔者认为，从4月25日及6月16日央行两次定向降准目的来看，很明显，央行只对特定银行或县域农商行和合作银行降低准备金率，从直接影响来看，央行二次“定向降准”和房地产市场没有直接的关系，对楼市基本没有影响。

　　从目前个人住房贷款情况来看，继央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款后，银监会也提出继续实行差别化的房贷政策，支持首套房贷需求，尽管当前首套房贷的贷款审批速度比此前有明显提高，但是，大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率，甚至广州、石家庄、海口等城市首套房贷利率还出现比此前上浮的现象。因此，一定意义上来看，“央五条”支持首套自住房贷的政策落空，央行二次“定向降准”和楼市也没有直接关系。从调研情况来看，目前市场上首套房贷利率的主流变动情况并不大，仍是基准利率或上浮，并且视购房者个人资质而定，最高上浮10%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，若大多数城市商业银行并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业资金面仍然还会相对紧张，那么，在未来2-3个月里就会有更大范围、更大幅度的降价现象出现，楼市“降价潮”将真正来临。

　　因此，在“央五条”及国务院常务会议指出加大“定向降准”措施力度之后，当前住房信贷政策层面应该是基本围绕“自住需求”进行点式微调，并且在贷款利率、审批额度、审批周期等方面应该给予““自住需求””更多定向支持，继续支持合理的市场需求，以维持房地产市场健康平稳发展。

　　                                                                                  文/同策咨询研究部总监 张宏伟