楼市变局来临 房企做何选择？

　　放松限购、微调政策成为8月份地方政府扶持楼市的主旋律。

　　近日，福建省住建厅出台“闽八条”，提出实行分类调控，福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。继之湖南省住建厅出台“湘五条”，提出异地购房者可申请公积金贷款，同时各地政府可购置适当面积的普通商品房用于保障性房源。

　　业界人士分析，眼下许多城市房价进入普降通道，预示着我国楼市长达两年的火热行情行将结束，楼市遇冷也将带来土地市场降温、地方出让金下滑等连锁效应。在楼市变局中，不仅房企应当及时调整经营策略，地方政府也应当借助财税体制改革的契机，逐步摆脱对“土地财政”的依赖，以应对地方债务集中偿还等问题。

　　楼市降温传导到土地市场

　　近日，国土资源部公布的数据显示，2014年上半年，全国房地产用地供应7.6万公顷，同比下降7.7%，全国105个主要监测城市住宅用地价格环比增长1.5%，同比增长率为9.1%，环比增幅继续放缓。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，土地供应同比下滑，和当前地方政府对供应节奏的把控有关。上半年，即使是一线城市也出现了土地流拍或土地底价成交的现象，尤其在房企拿地积极性逐月下滑的情况下，很多地方政府为了避免地价过低，所以推地力度并不是很大。而且部分城市上半年经济压力大，缺乏稳定的、可持续的土地出让收入，地方政府的财政压力自然增大。

　　“土地价格虽然保持环比增长，但增幅继续放缓，对于整个楼市经济自然是有一定的压力，”严跃进认为，速度放缓的背后是房企拿地情绪从积极转为谨慎的体现。另外，当前土地市场降温，和房企业绩不佳有关。随着各个城市救市力度的加大，信贷环境逐渐放宽，未来房企拿地的热情会继续迸发。尤其对于亟须战略扩张的房企来说，拿地补仓的动作依然会继续，不排除第四季度在销售业绩略有改观的情况下继续加快土地市场进入的频率。

　　事实上，上半年开发商业绩出现了明显的两极分化，在库存加大、楼市进入存量时代的大背景下，资金实力较强的开发商依然活跃在土地市场上，但是资金回笼较慢的开发商则掣肘于资金链压力，不敢轻易拿地。以万科为例，2014年1~6 月份该公司累计实现销售面积821.2 万平方米，销售金额1009.1 亿元，分别比2013 年同期增长14.6%和20.6%，依然保持着骄人的业绩，但今年以来也有兴润置业、光耀地产等开发商陷入了债务危机，甚至走向破产。

　　市场供需发生逆转

　　中央财经大学经济学院副教授兰日旭认为，土地供应量的同比下降，意味着地方政府正有意识地转变“土地财政”的做法，而是转向包括发行自发自还的地方债等投融资体制改革。同时不动产统一登记的预期，将会使很多存量住房资产逐步盘活，有着多套房产的业主可能会售出部分住房，增加房产供应。而且当前正处于经济转型期，许多人对经济发展特别是对整个房地产市场的预期不是很明朗，因此对住房的供需也产生了影响。

　　截至目前已有许多城市松绑了限购，并通过减免契税或者购房补贴等“刺激”当地楼市，兰日旭表示，但是北上广深等一线大城市限购并没有松动的迹象，北京已明确不会轻易放松限购，同时地方政府增加保障房供应，即把部分增量或者存量住房通过政府回购，来释放给低收入者，商品房市场的供需已出现了明显变化，也影响了土地的成交。而且目前房地产企业融资环境仍不容乐观，同时地方政府更希望把资金引导配置到其他实体经济领域中，也对房地产需求和供给产生了刚性影响，进而影响到土地市场。

　　7月底，北京朝阳区孙河的两块“准地王”意外流拍，显示出开发商对房地产市场后市并不乐观，而近日融360金融搜索平台发布的报告显示，随着银行房贷利率持续走高，能够提供基准利率以下优惠利率的银行越来越少。从今年2月以来的数据看，银行优惠利率占比总体呈现下降趋势，目前基准利率是房贷市场的主流利率。业界普遍预计，如果楼市住房成交量难有起色，那么同为孪生兄弟的土地市场也会频现凉意。

　　开发商或被迫降价促销

　　根据国家统计局的数据，1至6月份，房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%。土地市场的降温预示着，房地产行业正走出依靠大规模拿地和预售滚动经营的粗放式发展时代，进入“现金为王”的发展阶段。

　　在北京，下半年以来“富力尚悦居”、“上东8号”等热门楼盘均打出降价促销的旗号。万科等龙头房企7月份的销售均价出现明显下降。随着行业整体利润的下滑以及融资环境的恶化，开发商之间的竞争将逐渐加剧。这意味着我国房地产市场已经进入到了周期性调整阶段，开发商如想适应新的市场环境，需要在发展策略、定价机制以及提高住房品质上做出更多调整。