咸阳部分高端住宅七月销量为个位数 下半年竞争将更激烈

　　在刚需楼盘已经步入胶着状态的市场环境下，高端楼盘更加举步维艰。今年以来，在市场整体低迷、高库存、去化放缓的环境下，上半年高端住宅销量锐减。业内人士认为，下半年高端住宅市场竞争将更激烈。在市场急剧变化的当下，怎样的高端住宅产品才能逆市突围?

　　现状

　　高端住宅其实不够高端

　　在问及楼盘定位时，市场上有九成开发商以高端住宅自居。何为高端住宅，高端楼盘以何指标评判?

　　网上曾热传高端住宅十大标准，细分为地段、资源标准、品质、安全、服务、户型、科技、收藏价值、圈层、血统等。

　　业内人士透露，咸阳众多楼盘对外宣传推广的基调为高端人居品质，对外派发的单页、售楼部的楼书天花乱坠，而实际交房后，业主发现并没有承诺的游泳池、没有40%的绿化率、没有社区内的健身中心，物业更是糟糕。

　　中华世纪城营销总监张洪杰分析，如今中高端置业者追求更优质的生活情景体验，更强调圈层交流的社区氛围打造，随着中国财富阶层消费观念的成熟，“享受型豪宅”趋势将成为未来10年主流豪宅的价值核心。但是，购房者也更为理性和挑剔，高端住宅必须名符其实，才可吸引购房者。

　　困惑

　　部分高端客群外流西安

　　据了解，7月咸阳多数高端楼盘月销量不足20套，有的甚至为个位数。这与低迷的楼市不无关系，更多在于咸阳购房者多为刚需，可承受房价低于4000元/㎡，这也是高端住宅面临的市场尴尬。而部分价格3字头的房源上半年逆市热销，抢占并及时消化刚需客源，如地段偏僻的鑫苑·又一程、力高·御景湾等楼盘。

　　咸阳高端楼盘如丽彩·溪岸庄园别墅及洋房产品、外滩一号、中华世纪城、国润城、西西安小镇等高端住宅因高企的房价遭遇市场客群的断层。一位不愿透露姓名的业内人士分析，咸阳楼市基本定性为刚需市场，而刚改及改善型客户对咸阳楼盘的品质格外挑剔，出现部分高端客群外流西安的现状。

　　一位别墅楼盘营销负责人说：“高端客群本来就有限，随着城市普通住宅的密集增加，更分流了一部分人群，所以拓客工作显得特别艰难。”因此，二次细分客群，加强楼盘品质宣传，去除差异化，打造个性化，对于咸阳高端楼盘来说势在必行。

　　出路

　　产品设计服务上找突破

　　“高端住宅多位于市中心，周边交通和商业、教育、医疗等各类配套完善，满足了现代社区高端人士生活、交际等生活需求。在设计上，有些大平层产品都做到一梯一户，相对于别墅，在户型创新、装修设计、小区整体景观方面优势明显，在物业管理方面都较别墅有所升级，也是对传统大户型产品的升级。”书香河畔销售经理王亚乔分析。

　　在产品严重同质化的环境下，一些品牌开发商在产品设计上寻求突破。如中华世纪城斥巨资打造咸阳最豪华会所，书香河畔打造社区书香文化和业主福利，国润城精装住宅善用高科技元素，林凯城创造咸阳首家100米楼间距。业内人士分析，高端住宅市场竞争激烈，楼盘唯有具备唯一性的宣传噱头，才可脱颖而出。

　　另外，除了产品本身，越来越多的开发商重视楼盘的软性包装及软性服务，在物业服务方面更是下工夫。对大多数业主来说，物业就是保安、保洁、小区园艺、维修、收物业费的。而现在热炒新型“物业服务”，皆利用微信公众号处理像邻居动态、物业公告、居家服务、投诉建议、周边商户的问题和需求，走上互联网物业模式。