38%的购房人担心资金安全 西安二手房交易漏洞多

　　近年来，西安市二手房交易量一直呈现上升趋势，与二手房交易关联的投诉、法律诉讼却明显增多。

　　今年3月，链家地产《2013-2014年度购房人核心关注点调研分析》报告指出：在购房人最关心的交易风险排序中，“担心交易资金安全”的居于首位，占38%;依次是“担心房屋存在瑕疵信息”的占31%;“购房后出现遗留问题”的占24%。

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　　38%的购房人担心资金安全 分期按比例支付购房款

　　近日，陕西盛居房地产营销策划有限公司、陕西兴麟房地产营销策划有限公司卷款跑路的消息，引发中介公司信任危机，也反映出房产交易过程中的巨大资金监管漏洞。记者从西安市住房保障和房屋管理局二手房交易科了解到，目前西安市二手房购买合同还未实施网签备案，因而也就没有专门账户对交易资金进行管控。同时，记者走访玛雅房屋、科威不动产等中介公司，发现目前二手房交易只需原业主、购买者与中介自行达成协议即可，而自行达成协议的过程，也是漏洞频发的阶段。

　　陕西泾渭律师事务所资深房产律师李德军表示，无论是通过中介还是直接与卖方交易，都有可能遇到资金安全问题，比如随意长期占用购房资金、虚假业主卷骗购房款、房屋涉及诉讼或重大纠纷而被查封、业主一房二卖等情况。

　　“以我们办理案件过程积累的经验来看，可以按照交易的时间顺序分期支付购房款”，北京尚衡(西安)律师事务所专业房产律师许正文指出，按照签订定金协议、签订二手房买卖合同、房屋交付、房屋的过户等阶段，分期按照一定比例支付购房款，可以有效减少风险。

　　同时，李德军也表示，要将此类风险降低，还可委托第三方监管资金。比如一些大型正规中介公司，推出“居间中保”服务，买方把房款，卖方把原产权证分别交给中介公司保管，中介公司为双方办理过户，新产权证拿到以后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。此外，李德军还建议，在买卖或委托合同中，尽量将过户期限等条款约定清楚。如果发现有交易风险，一定要及时以约定条款主张权利或求助相关机构帮助解决。

　　31%的购房人担心房屋质量 实地考察 提前发现问题

　　用来交易的二手房一般已使用较长时间，有一定的房龄，难免存在一些质量问题或瑕疵。根据链家地产的研究报告，在房屋瑕疵方面，购房者担心的问题集中在房屋内曾发生过非正常死亡事件、房屋周边电力设施存在辐射、房屋的建筑质量、房屋周边存在噪音源等方面。

　　一位中介机构工作人员告诉华商报记者，针对此类问题，购房者一定要对房屋质量仔细查验，除了实地考察外，最好向左邻右舍、物业公司等询问附近居住环境如何，是否有非正常死亡事件或其他质量问题。噪音辐射问题，可以采用夜间看房、邀请专业人士提前鉴定等方式，此外，对简单的新装修更要多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁裂缝等。

　　21世纪不动产西安区域分部市场总监何炜鹏表示，成交前，中介也会对房屋比较明显的瑕疵进行统计，整理成清单，如果购房者不放心，还可以邀请专业人士对房子进行深层次检验，这样提前发现问题，就可以与原业主协商，一般采取的方式有合理降低房价，或原业主先解决瑕疵问题，再进行下一步交易。

　　“当事人应当遵循诚实守信的原则”，李德军表示，在合同中，可以对房屋使用相关问题，影响购房者居住的情况约定清楚。

　　24%的人购房后会出现遗留问题 关注物业费拖欠、原业主户口迁出等细节

　　记者从玛雅房屋、海汇房产等中介公司了解到，有时候买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，如原业主物业费拖欠导致被限制服务、原业主户口迁出及时性等。李德军表示，对于原业主在出卖房屋后，还应协助购房者办理的事宜，都可以在合同中详细约定，操作性越强，后期执行起来越方便。购买二手房一定要有正规的物业交验过程，并且不要一次性支付全款。先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证费用结清及房屋验收工作后，再支付剩余房款。

　　对于交易房屋地址存在户口的情况，户口迁出最好在交易结束前完成。许正文律师提醒到，关于户口迁移问题，不是人民法院直接受案范围，但可以约定延迟迁出及无法迁出的违约责任承担问题，主张按照约定承担违约责任的，人民法院是可以受理的。华商报记者从中介机构了解到，目前通行的做法是，在买卖合同中约定交房之后办理户口迁移，逾期每天交万分之五的违约金。