38%的购房人担心资金安全 西安二手房交易漏洞多
近年来,西安市二手房交易量一直呈现上升趋势,与二手房交易关联的投诉、法律诉讼却明显增多。
今年3月,链家地产《2013-2014年度购房人核心关注点调研分析》报告指出:在购房人最关心的交易风险排序中,“担心交易资金安全”的居于首位,占38%;依次是“担心房屋存在瑕疵信息”的占31%;“购房后出现遗留问题”的占24%。
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38%的购房人担心资金安全 分期按比例支付购房款
近日,陕西盛居房地产营销策划有限公司、陕西兴麟房地产营销策划有限公司卷款跑路的消息,引发中介公司信任危机,也反映出房产交易过程中的巨大资金监管漏洞。记者从西安市住房保障和房屋管理局二手房交易科了解到,目前西安市二手房购买合同还未实施网签备案,因而也就没有专门账户对交易资金进行管控。同时,记者走访玛雅房屋、科威不动产等中介公司,发现目前二手房交易只需原业主、购买者与中介自行达成协议即可,而自行达成协议的过程,也是漏洞频发的阶段。
陕西泾渭律师事务所资深房产律师李德军表示,无论是通过中介还是直接与卖方交易,都有可能遇到资金安全问题,比如随意长期占用购房资金、虚假业主卷骗购房款、房屋涉及诉讼或重大纠纷而被查封、业主一房二卖等情况。
“以我们办理案件过程积累的经验来看,可以按照交易的时间顺序分期支付购房款”,北京尚衡(西安)律师事务所专业房产律师许正文指出,按照签订定金协议、签订二手房买卖合同、房屋交付、房屋的过户等阶段,分期按照一定比例支付购房款,可以有效减少风险。
同时,李德军也表示,要将此类风险降低,还可委托第三方监管资金。比如一些大型正规中介公司,推出“居间中保”服务,买方把房款,卖方把原产权证分别交给中介公司保管,中介公司为双方办理过户,新产权证拿到以后,中介一手把房款付给卖方,一手把新产权证交给买方,从而确保了双方的利益。此外,李德军还建议,在买卖或委托合同中,尽量将过户期限等条款约定清楚。如果发现有交易风险,一定要及时以约定条款主张权利或求助相关机构帮助解决。
31%的购房人担心房屋质量 实地考察 提前发现问题
用来交易的二手房一般已使用较长时间,有一定的房龄,难免存在一些质量问题或瑕疵。根据链家地产的研究报告,在房屋瑕疵方面,购房者担心的问题集中在房屋内曾发生过非正常死亡事件、房屋周边电力设施存在辐射、房屋的建筑质量、房屋周边存在噪音源等方面。
一位中介机构工作人员告诉华商报记者,针对此类问题,购房者一定要对房屋质量仔细查验,除了实地考察外,最好向左邻右舍、物业公司等询问附近居住环境如何,是否有非正常死亡事件或其他质量问题。噪音辐射问题,可以采用夜间看房、邀请专业人士提前鉴定等方式,此外,对简单的新装修更要多一个心眼,有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷,如墙壁裂缝等。
21世纪不动产西安区域分部市场总监何炜鹏表示,成交前,中介也会对房屋比较明显的瑕疵进行统计,整理成清单,如果购房者不放心,还可以邀请专业人士对房子进行深层次检验,这样提前发现问题,就可以与原业主协商,一般采取的方式有合理降低房价,或原业主先解决瑕疵问题,再进行下一步交易。
“当事人应当遵循诚实守信的原则”,李德军表示,在合同中,可以对房屋使用相关问题,影响购房者居住的情况约定清楚。
24%的人购房后会出现遗留问题 关注物业费拖欠、原业主户口迁出等细节
记者从玛雅房屋、海汇房产等中介公司了解到,有时候买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上,如原业主物业费拖欠导致被限制服务、原业主户口迁出及时性等。李德军表示,对于原业主在出卖房屋后,还应协助购房者办理的事宜,都可以在合同中详细约定,操作性越强,后期执行起来越方便。购买二手房一定要有正规的物业交验过程,并且不要一次性支付全款。先支付部分房款,在双方完成物业交验,保证费用结清及房屋验收工作后,再支付剩余房款。
对于交易房屋地址存在户口的情况,户口迁出最好在交易结束前完成。许正文律师提醒到,关于户口迁移问题,不是人民法院直接受案范围,但可以约定延迟迁出及无法迁出的违约责任承担问题,主张按照约定承担违约责任的,人民法院是可以受理的。华商报记者从中介机构了解到,目前通行的做法是,在买卖合同中约定交房之后办理户口迁移,逾期每天交万分之五的违约金。
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