华美地产蔺斌：房地产已进入买方市场

　　2014年房地产市场降声一片，目前更是进入到关键的第四季度，从各地土地推荐会的平淡反应来看，房地产企业把更多的注意力倾注到最后这一个季度。也有人认为平淡的市场充满了机会。

　　9月10日，大型国企阳泉煤业集团旗下重庆华美地产发展有限公司以80197万元底价，获得重庆主城江北区大石坝组团A分区A2-1-1/02、A2-3/02、A4-1-2/02号宗地。该块地用途为二类居住用地、商业用地、商务用地;土地面积为111745平方米，建筑面积为244502平方米，起拍底价为80197万元，起拍楼面价为3280元/平米，容积率为2.19。楼面价为3280元，无溢价。重庆华美地产发展有限公司总经理蔺斌介绍，基于该地块的基本条件和对市场的研判，将此项目定位为低密度高品质城市人文生态社区。产品主要是以6+1的花园洋房和12层的小洋楼为主，并配套有40000多平米的社区商业，

　　为何会在房地产市场低迷的情况下出手拿地，新华网记者为此专访了重庆华美地产发展有限公司总经理蔺斌。

　　行情：当前拿地时机正好

　　蔺斌认为，中国房地产市场现在处于低谷，但从长远来看，有三大因素证明中国房地产发展的核心因素并没有发生根本性转变：第一个核心因素是城镇化进程。中国常住人口城镇化大概是57.3%，户籍人口的城镇化只有36%，与发达国家80%的平均水平，与发展中国家相比，仍处于较低的水平。这些都会必然带来大量的住房需求。新型城镇化的概念的提出，有助于扩大内需，拉动经济增长;第二个核心因素是中国的人口红利。目前中国人口增速放缓，老龄化的趋势加重。但总的人口数量仍在增长。家庭小型化的趋势仍在加速发展。中国总的人口基数对住房的需求十分巨大;第三个核心因素是中国国民经济发展速度较快，国民收入增加，家庭财富持续增长，数据显示，2013年人均GDP约为6700美元，人均住房面积是27个平方，有研究表明，一个国家在人均GDP6000美元的时候，和人均居住面积没有达到35平米之前，对住房的需求是非常旺盛的。特别是投资的需求和改善住房需求时常旺盛。

　　蔺斌表示，在看好宏观景下，基于发展战略的要求，房地产作为一个重要的事业板块，集团公司把重庆作为一个重点发展城市，计划用3年时间，做到重庆房地产企业的前20强。“在这样一个目标要求下，我们近几年会大量的拿地，挑选一些优质地块，并且我们认为，当前的土地市场竞争没有那么激烈，拿地的成本相对低一些，是拿地的好时机。”

　　华美地产的楼盘销售情况如何?蔺斌介绍，2013年开盘的华美时代城，一期已经全部售罄并且已经交房。二期总体去化已经达到60%，受整个大环境的影响，与去年同期相比，去化有所下降。

　　金九银十：以价换量为主

　　众所周知，金九银十对房企来说是个非常重要的节点。“金九”成色不足，已经不争的事实。“银十”将有何种表现?蔺斌认为，因为2014年上半年成交低迷，库存增加，再加上房企全年任务指标的压力、现金流的压力，种种因素累积到一起，可以预测“今年的金九银十和往年不太一样”。蔺斌预测，更多的房企会采取以价换量的策略。华美地产也会推出一些促销手段，来满足基本走量的要求。同时蔺斌认为，若房企采取大幅降价措施，搞恶性竞争，是对市场、对行业、对业主不负责任的表现。

　　政策：周期性调控成为常态

　　谈及对未来房地产的预期，蔺斌认为，从经过近十年的高速发展，中国住房的总需求量已经度过了“饥渴期”进入了平稳发展期，中国房地产市场已经进入买方市场阶段;2013年开始，中国房地产市场发生了根本性的变化。

　　中国房地产环境已经由政策主导向市场主导方向转变。新一届政府对房地产的调控更多的是采取金融手段、信贷手段、税收手段，而非过去的行政直接干预手段，在市场主导环境下，房地产周期性调控将成为一种常态。当前的市场，我们认为正处在这种周期性调整的下行阶段，具体的市场表现就是量价齐跌。

　　至于房地产市场何时能够企稳回升，他认为不好判断，但要尊重市场，由市场进行选择，而其中最重要的影响因素，是国家对房地产的信贷政策。对于2015年的房地产市场，蔺斌持乐观态度。