不疯魔不成活 西安楼市年底进入“狂销期”

　　距离2014年结束还有40天。对于房地产销售人来说，这个年底倒计时就像是时时鸣响的警钟，刺激着他们的神经。

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　　“我宣誓，愿为目标，竭尽全力!坚定不移，决不放弃!超越自我，奋力拼搏!沸腾2014!冲刺25亿!众志成城，使命必达”。在11月14日的金地五盘联动的誓师大会上，各个代理公司，媒体合作公司纷纷领下销售任务，每个机构最少5000万的销售目标让人热血沸腾。

　　要在剩下不到两个月的时间完成25亿的目标，这比某些项目一年的销售目标还要多。在誓师大会的现场，激情、团结、拼搏的情绪充满整个空间，这恐怕也是表面平淡，实际已经“疯魔”的西安楼市最好写照。“狂销期”已经不是市场旺季的疯狂销售，而是疯狂营销。

　　抓紧入市 抢占市场

　　据易道顾问数据统计，10月新开盘数量18个，较上月增加6个，新增推案量56.1万平方米，环比上涨57.7%，同比上涨89.7%。

　　10月新推案量达到下半年的高点，可以说每两天就有一个楼盘开盘。万科、世茂、阳光城等品牌房企也纷纷入市。11月中旬，万科城公寓和住宅项目也相继开盘，据了解，当天的去化率在50%以上。

　　市场淡季，房企“前赴后继”入市，对后市市场的判断不明朗可以说是众多房企加紧入市的关键。“开发商抓紧入市也是抢占市场的一种行为。市场就那么大，分羹的房企却越来越多，既然市场不明晰，赶紧进入市场，提高购房者的认知度才是首要之事。”振业地产董事长曾表达。

　　除了开盘，新盘入市也是频频不断。中国豪宅领军房企星河湾在秦汉新城的项目以“一场寻找最用心职业经理人”的招聘开始。亚洲唯一上市美纽交所的中国房地产品牌价值20强企业鑫苑置业也在西安开始了房地产之旅。将郑钧等明星的演唱会作为亮相，让西安鑫苑大都汇备受瞩目。

　　“疯魔”营销 提高知名

　　最近动作最大的莫过于天朗曲院庭香的宣传。从红色双层巴士游西安到全城感受英伦风，巴西狂欢节似的盛装巡游可谓赚足了眼球。

　　金辉世界城上东区海洋生物“真宠秀”即将在本周六上演，海底生物展、“海马军团”等特色展演成为最近楼盘的香饽饽。

　　除了如此的大型活动，小型的暖场活动也不断。双十一的相亲节，还有顺应淘宝网购的购房节等等，可以说基本每个周末，西安各大楼盘的售楼部中都会音乐悠扬、人头攒动。

　　也有业内表示，楼市淡季营销出位是正常的市场现象，能否取得效果也看各家开发商的需求期待，但是在营销中也要注意度，“过激”就会有虚假成分存在。

　　“价格战”四起 马太效应凸显

　　时至年底，处于开发商业绩盘点的时刻，各家开发商都在冲刺业绩，目前很多开发企业为了业绩为了回款，已经贴着成本销售，如万科高新生活广场的低价开盘，绿地“77折“促销，保利”7折“促销，利润大幅缩减，对于开发企业来说，如何能找到利润和销量之间的平衡点至关重要。后两个月， 多数开发商还是以”降价跑量“为主线，毕竟对于企业来说能活下来才是最重要的，某知名房企市场部经理表示。

　　西安楼市多数房企已经加入“价格战”，市场对价格也很“买账”。从开盘去化来看，真正以价换量的项目取得了一定的市场预期，开盘去化率普遍高于50%，诸如振业泊公馆6300 元/㎡的产品，万科幸福里 7150元/㎡的精装产品，万科高新生活广场6800元/㎡的精装产品，均在价格上做出了表率;反观开盘前通过低价宣传，但实际开盘的价格明显高于客户预期的项目，惨遭滑铁卢，诸如阳光城丽兹公馆和天地源曲江香都等。

　　不仅如此，房企分化、马太效应凸显。10 月份新开盘楼盘中，首次入市的项目就高达9个，在政策持续利好下，包括万科、阳光城、世茂等在内房企积极抢占窗口期入市推货。一些真正以价换量的项目取得了一定的市场预期，开盘去化率普遍高于50%，万科城置业顾问表示，他们年终基本能完成任务，恒基碧翠锦华营销总监刘云也表示西安项目已完成全年任务的95%。但是，多数资质平平项目依旧举步维艰，去化率不足 30%。完成年终任务的目标也遥遥无期。