楼市抓住了温暖的尾巴

　　沉寂了9个月后，在信贷政策放松的刺激下，今年第四季度东莞楼市迅速回暖，11月成交量创下年内新高。不过，业内人士表示，即便第四季度楼市成交上涨，全年成交也和火爆的2013年有不小差距—今年全年东莞一手住宅成交量或为530万平方米，比去年减少三成左右。

　　在价格方面，今年东莞住宅均价预计将达到每平方米9100元左右，较去年的8800元略涨。从表面上看，房价稳中微涨。但剔除精装修房增多等因素，全年房价实则是稳中微跌。

　　“相比2013年，2014年的楼市确实不那么火爆，多了一些沉淀。应该说，这是楼市的一个回调时期。”业内人士说。

　　低迷

　　买卖双方信心不足

　　今年开年后，东莞楼市受信贷紧缩、房贷折扣取消等利空消息的影响，买卖双方信心不足，楼市成交持续低迷。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1～9月全市住宅新增供应396.4万平方米，同比大幅减少23%;签约350.1万平方米，同比减少36%。供应量和签约量均处历史第三低值。

　　“1～9月的成交都比较差，主要是信贷政策从紧，业主按揭批不下来，首付高，利息基准利率上调10%甚至15%等等，买卖双方信心不足，成交情况跟政策有密切联系。”东莞市房地产业协会秘书长陈骏良坦言。

　　面对淡市，开发商为了突破困境用尽法宝，低首付、降价促销等“降价跑量”手段在今年表现得淋漓尽致。同时，电商营销、微信营销、二三级市场联动、深圳客户挖掘等创新及精准拓客的营销方式也大放异彩，对提高成交量作出很大贡献。

　　值得一提的是，今年电商营销较为流行。“但是，电商的市场秩序有待规范，目前真实效果很有限。”合富辉煌东莞市场部副总监李兴旺告诉记者，“二三级联动的效果不错，通过门店带客上门，包括去年和今年，都取得了不错的效果。”

　　回暖

　　宽松政策楼市升温

　　低迷了9个月后，今年9月30日央行放松首套房贷的认定标准，并要求各大银行加大贷款利率优惠力度;11月，央行下调贷款基准利率……进入下半年，中央在房地产调控方面实施宽松的政策，从行政手段、首付政策、贷款利率等多方面对楼市进行持续的刺激。宽松政策的叠加效应目前已经显现，11月全国楼市成交普遍创年内新高，东莞也不例外。

　　在11月份，东莞楼市进入高潮，多个新盘入市均取得超过八成的销售率。延续10月份的态势，大户型成交继续向好，这是东莞楼市成交回暖的重要标志。一线品牌房企在市场上是主角，包括万科、万达、碧桂园等在内的多个品牌项目在11月出现了“开盘即基本售罄”的火爆情况。

　　对此，东莞中原地产策略研究中心有关研究人员称，由于楼市持续低迷，众多房企业绩大幅下滑。踏入年底，为冲刺今年业绩，众多新盘扎堆入市，市场供应近两月来连续创下高位。此外，市场项目价格低开，已成房企年末冲刺的常态，众多因素促成东莞楼市成交大涨。

　　瑞峰置业市场研究部数据显示，在“9·30”新政出台、公积金8倍限额取消、普通住宅标准调整及降息等政策的助力之下，楼市成交迎来回升。10月～12月，成交量或将突破180万平方米，达到前三季度总成交量的一半。“不过，后市能否持续保持成交放量，目前基础还不稳固。”李兴旺说。

　　展望

　　全年成交不过不失

　　李兴旺表示，11月～12月将是今年东莞楼市的成交高峰，预计今年全年东莞一手住宅成交量将达到530万平方米，比去年减少三成左右。

　　记者从瑞峰置业获悉，2008年东莞楼市创历史最低成交记录357万平方米后，2009年东莞市楼市回暖，住宅成交567万平方米，随后的几年—2010至2013年分别为441万平方米、520万平方米、600万平方米和755万平方米。“今年楼市成交难续去年火爆行情，即便最后这三个月的成交上涨，也无法扭转全年楼市趋冷的态势。”瑞峰置业市场研究部主管李玲玲说。

　　不过，李兴旺认为，这样的一个成交量，也基本上达到了东莞的年度成交平均水平。“这个成交量在历史上不算好也不算差，当然主要归功于第四季度的楼市回暖。”

　　在价格上，今年东莞住宅均价预计将达到9100元左右，较去年的8800元左右略涨300元。从表面上看，房价呈现稳中微涨。但如果剔除精装修房增多的因素，今年全年的房价实则是稳中微跌。“总体来说，今年东莞住宅能保持530万平方米和9100元的均价，已经很不容易，楼市趋势表现平稳，整体健康稳定理性。”李兴旺说。

　　专家眼

　　“不能说是2009年回暖后的又一低谷”

　　卓越集团东莞公司营销总监逄臻：

　　“不能说是2009年回暖后的又一低谷”

　　卓越集团东莞公司营销总监逄臻表示，今年上半年东莞楼市和去年同期相比有所回落，但这只是限贷等调控政策的正常调整期，并不能说是2009年楼市回暖以后的又一低谷。其实相比于2010年连续3次调控相比，今年的市场表现还是不错的。

　　此外，今年小规模开发项目可能成交表现一般，但大品牌开发商的表现还是不错的，只能说2014年的楼市成交在开发商层面表现得更为集中;其次，整体市场全面低首付、二三级联动等措施，一方面降低了置业门槛有效刺激的大量客户入市，也把大量购买二手房的客户转为一手客户。从这两方面来说，其实今年楼市的整体表现还是相当不错的。

　　“东莞楼市今年少了火爆多了沉淀”

　　富通地产总经理助理梁兰凌：

　　“东莞楼市今年少了火爆多了沉淀”

　　富通地产总经理助理梁兰凌表示，今年上半年受到银行政策等因素的影响，楼市略显低迷。但是从中央到地方政府都加强了“救市”，特别是“9·30”限贷松绑和11月22日起下调存贷款利率等政策的出台，都使得整个市场出现了新的改变。随着岁末将至，城区几个新项目也将开盘，届时又将迎来购房热潮。

　　东莞楼市一直以来都处在一个相对平稳的环境中，也一直被业内人士认为是比较健康和稳定的。客观来讲，相比2013年的火爆，2014年的东莞楼市多了一些沉淀，应该说这时候正是楼市的一个回调时期。