多重因素促楼市加速两极分化
2014年对北京楼市来说是不同寻常的一年,在历经自住型商品房入市、“限购”松绑、“9·30”新政、央行降息之后,整体依然呈现出投资增速放缓、库存居高不下、成交量低迷、市场分化加剧的市场行情。
接受中国经济时报记者采访的分析人士认为,在市场的持续动荡下,未来房地产市场呈现两极分化的现象越发明显。
楼市告别“黄金时代”
2014年已接近尾声,虽然有央行“9·30房贷新政”以及降息等政策刺激,但从全年的市场成交量来看,多数项目可能无法完成今年的销售目标。据中原地产市场研究部统计数据显示:截至12月9日,北京新建商品房住宅合计签约57995套,但其中有13958套为自住房等带有保障房性质的商品房,如果剔除这部分,实际上网签的纯商品房只有4.4万套,创造历史最低纪录。
“今年北京的市场销量基本上比去年同比下滑了4成,是自2008年以来市场成交量的新低点。对开发商来说,今年整个市场的环境是很严峻的。”北京房协秘书长陈志此前在接受本报记者采访时表示,因为成交量的低迷,很多项目集中在今年三季度推出各种不同形式的促销。
然而,这种“以价换量”的策略并未改变市场整体趋冷的态势,甚至在央行降息的刺激下,虽然10—11月价格出现了轻微反弹,但从最近2个月的实际成交量看,北京楼市还处于调整期,后市走势依然不明朗。而2014年北京楼市已告别了“黄金时代”,成为了业内普遍的认知。
市场两极分化加速
有分析认为,当前很多房企无论是销售还是盈利,皆遇到了比2011年“新国八条”政策出台后的更大困境,去化速度减缓,银行融资渠道收紧,使得一部分房企尤其是中小型房企的资金需求被进一步放大,加速了房地产市场两极分化。
成交量虽持续低迷,部分热销项目依然在今年不断开盘推出新品,一些项目销售业绩仍不理想,甚至出现了滞销局面,不得不采取降价销售的策略。但另一方面,一些高品质项目却呈现出较强的销售韧性,在低迷的市场下仍交出了较为可喜的销售业绩。楼市销售的两极分化日渐显现。
2014年北京楼市销冠以大幅领先的业绩提前诞生,正是市场两极分化日趋明显的一个标志。据亚豪地产统计,截至12月20日,臻园签约额为48.67亿元。排名第二的京投银泰(600683,股吧)万科西华府认购总额为29.52亿元,相差近20亿元。虽然签约额有一定滞后,但据记者了解,臻园的项目认购额达50亿元,领先京投银泰万科西华府认购额也在20亿元左右。综合各方数据,臻园实际上已经提前夺得2014年北京商品房销冠宝座。
“按照楼市的变化规律,一般先是价格暴涨,然后销售放缓,接着出现销售两极分化、部分楼盘滞销,随后部分项目打折促销,最后楼市进入下降通道。但另一部分,表现稳健的高端项目将进入一个良性发展通道。”中国国有经济研究中心主任助理王文成表示。
记者发现,有些刚需楼盘在降价30%后能获得销量的提升,而定价相对较高的高端项目多数并未有价格调整。以臻园来看,其在今年三次集中开盘。“从第一期开始,项目推出的每一期市场定价都会预留出相当大的一部分空间给客户,不管市场如何变化,均能持续保持价格的稳步上涨,不断给客户创造溢价。”臻园项目负责人向本报记者表示,在新的市场环境下,高品质是高端项目突出重围的关键所在。
虽然如此,但由于受整体市场影响,今年北京高端项目的市场波动也十分大。数据显示,2014年1—7月,除3月份之外,北京千万级以上高端项目在其余6个月的成交量均在200套以内。而且成交套数、面积、金额无论同比、环比均下跌约40%。去年同期,仅别墅月度成交量基本都在200套以上,甚至少数月份超过了300套。虽然从8月份起,高端市场回暖趋势明显。从2014年北京高端项目整体成交情况看,还是比2013年略有逊色。不过,成交量的下滑幅度却远远低于普通住宅。
一份高端市场研究报告分析指出:从市场的波动调整和北京楼市销售排行榜中,可以看到供应结构正在发生根本性变化。前几年很多企业都想加快周转率,认为做户型小、总价低的房子,就能靠跑量取胜。但当前千万级高端项目的市场份额越来越重。“未来这一趋势或将更加明显。”亚豪机构市场总监郭毅向本报记者表示。
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