七夕情人节话夫妻“房”事 这些知识你一定要知道

　　不管在什么时候房子都是很重要的，那是一个家的基础，尤其现在房价居高，所以人们对房子会更在意。夫妻常常在处理一些共同财产的时候比较容易引起纠纷，房屋更是最尖锐的矛盾源。今天，小编为大家整理了夫妻之间这些常见的“房”事，希望对大家有所帮助!

　　婚后买房子，一定属于夫妻共同财产吗

　　如果是婚后男方父母出了全款给孩子买房，写的是自己的儿子的名字，视为只对自己子女一方的赠与。即使婚后买的也不是夫妻共同财产，而是男方的个人财产。如果是夫妻双方的父母出资购买不动产登记在一方的子女名下，因为双方父母都有出资，这种情况是夫妻的共同财产，属于按份共有，即谁的父母出钱多，谁就份额就大一些。

　　房屋产权变更为夫妻双方共有如何缴契税

　　根据《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)规定：“在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所育，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。”

　　夫妻一方擅自出售房屋 买卖合同是否有效

　　夫妻婚后购置的房屋，如无特殊情况，无论登记在谁名下，都属夫妻共有财产。《婚姻法》解释(三)中明确规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。据此，您现在不能追回房屋，对于造成的损失，只能在离婚时请求赔偿。

　　夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，另一方是否有权追回，关键要看第三人是否同时符合以下三个条件：(1)是否善意购买，即第三人是否知道夫妻另一方不同意出售;(2)是否已支付合理对价，即是否已支付购房款且购房款不能显著低于市场价格;(3)是否已办理产权登记手续，即是否已办理房产过户手续，过户给了第三人。

　　如同时具备以上三个条件，则无权追回;如未同时具备以上三个条件，则有权追回。

　　夫妻离婚时如何分割按揭房产

　　一、婚前一方付首付购买，离婚时已经取得房产证的按揭房屋归属

　　笔者认为，这需分两种情形：一种是夫妻一方婚前以个人财产支付首付购买并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷的情形。

　　在这种情形下， 房屋应为婚前购买一方的个人财产。从我国现行的法律规定来看，虽然配偶一方婚后参与了还贷，但这并不能改变房屋个人财产的性质，所以该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还货不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷，这主要源于我国的《婚姻法》明确规定结婚后夫妻的工资奖金为夫妻共同财产，除非一方能证明其所用还贷之钱款为婚前个人财产。

　　另外一种情形是夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证的按揭房屋的归属问题。这种情形下的房屋归属，有观点认为婚前取得房产证的，房屋为一方的婚前个人财产;婚后取得房产证的，房屋则为双方的共同财产。对此，笔者认为不能以房产证的取得时间作为房屋归属的判断标准，而是要看谁到底为购买此房屋支付了更多的款项。在一方婚前以个人财产支付了首付款，婚后双方共同还贷并取得房产证的情况下，笔者认为按揭房屋仍应属于一方婚前财产。婚后取得的产权证书是一方通过自己婚前财产支付首付款的形式转化而来的，属于个人财产具体形态的转化。且即便是婚后共同还贷，但婚前一方支付的款项往往要高于其配偶一方，所以不能因为配偶一方参与还贷而改变房屋归个人所有的属性。此时如果仅仅因为产权证婚后取得而简单认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果不但有违公平原则，也有悖婚前个人财产独立的立法本意。

　　二、一方婚前支付首付款，离婚时尚未取得所有权的按揭房屋归属

　　对于这种情况，笔者认为，应区分不同的情形来处理。当夫妻一方婚前支付首付款，婚后由其以个人所有财产还贷的，该房屋当然为该一方的个人财产，离婚时另一方配偶无权请求分割该房屋。当然对于剩余的未清偿债务，该方也无清偿的义务。如果一方婚前支付首付款，婚后夫妻共同还贷，离婚时尚未取得房屋所有权的房屋，该房屋仍应为一方的个人财产，剩余的按揭债务也是其个人债务。如果配偶一方参与还贷的，应该给予补偿。对于剩余的未清偿债务，该方也无义务予以清偿。

　　三、婚后夫妻双方以共有财产购买，离婚时尚未取得所有权的房屋归属

　　对于这种情况，在离婚时首先应由夫妻双方进行协商，如果能够达成协议，则按该协议确定房屋所有权的归属。如果达不成一致意见，需要法院依法判决时，根据《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条的规定，法院应根据实际情况判决房屋先由一方使用。而不宜判决房屋所有权的归属。在完全取得房屋的所有权后，双方有争议的可以向法院另行提起诉讼。

　　四、离婚时按揭房屋增值所产生利益的归属问题

　　对于按揭房屋由于房价升值所产生的利益，法律上称为“孳息”，它的归属如何确定，我国法律尚没有明文规定。也正是由于法律规定的疏漏，使得现实生活中法院的判决也不尽相同。

　　对于该问题，应按如下步骤处理：首先，明确该房屋的归属问题。如果该按揭房屋为一的个人财产，那么房屋产生的孳息当然应归一方所有。因为在离婚时，作为配偶的另一方根本无权请求分割该房屋，对该房屋由于市场自身的原因所增值的部分自然也无权请求分割。其次，如果该按揭房屋为夫妻双方的共同财产，则房屋增值所产生的孳息自然应归双方共有，在离婚时，作为配偶的另一方当然有权请求享有房屋增值所产生的孳息。