楼市由热转冷 成交量连跌三月

　　经历了四五个月的成交火爆后，深圳楼市由热转冷，成交量出现明显下跌，而价格的上涨势头也明显减弱。记者了解到，深圳新房成交套数已经连续下降3个月，9月更是环比8月下降32%，但价格仍小幅上涨;而二手房成交套数则已下跌两个月，9月深圳二手房成交套数相比7月下降幅度已达到39%。

　　接下来的几个月，深圳楼市将面临博弈期。年底开发商仍有不少销售压力，在成交冷淡的情况下，部分开发商或采取促销手段加快楼盘销售。而二手房市场，部分急售卖家已出现降价放盘个案，但大多业主仍对后市有信心，预计市场将在高位盘整。专家表示，目前房贷利率水平已处低位，购房成本被降低，对于购房者而言仍是置业的机会。

　　一手楼：有楼盘变相降价

　　根据深圳中原研究中心监测，9月深圳新供应楼盘个数及总套数较8月有所增加，一定程度上体现了“金九银十”传统旺季开发商加速推盘的趋势。据统计，9月新获批售的住宅项目有12个，较8月减少1个，但供应套数达到5203套，环比8月增加14%。其中6个项目来自龙岗区域。

　　“9月相对充足的供应已经令相对较高的价格受到了一定的考验，出现了一些"一成首付"及以多种开盘优惠策略为代表的变相降价的情况。当前的市场氛围，与2011年底市场由盛转淡时的情况有所相符。”深圳中原研究中心经理王飞表示。

　　实际成交却呈现下跌的趋势。根据深圳中原研究中心监测，截至9月29日，9月深圳一手住宅成交3849套，环比下降32%，成交面积为38.9万平方米。王飞表示，近三个月来，楼市成交量转冷，再加上股市财富效应的消退以及银行信贷的有所收紧，使得各新房项目的访客量持续放缓。

　　深圳中原二级市场董事总经理玉家雄则认为，由于楼市需求依然强劲，加上最后几个月供应量继续增加，预计从现在开始，部分开发商为稳定高房价，将会在供应量增大、竞争趋于激烈之前加快销售节奏快速走货，因此也会出现一些特殊的促销手段。但他认为，这是个别现象，并非广泛性趋势。

　　二手房：成交量两个月跌四成

　　在二手房方面，根据深圳中原研究中心监测，截至9月底，深圳9月二手住宅成交9881套，环比下降11.82%。从7月起，深圳二手房备案巅峰已经连续两个月下滑，幅度约为39%。王飞认为，客户购房信心疲弱，银行信贷额度也不如上半年充足是成交下降的主要原因。

　　根据深圳中原对深圳188个样本二手楼盘的监测显示，9月深圳样本二手房的成交均价环比8月上涨了1.17%，虽然深圳房价仍在上涨，但涨幅比8月却是大幅收窄3.4个百分点，样本楼盘均价为43293元/㎡。其中，前期涨幅较猛的龙华和宝安均出现了一定的加温，环比增速下降。而来自于深圳中原地铺的调查则显示，9月末二手业主报价再次下调。可见，近期深圳房价面临调整的趋势未变。

　　据统计，截至9月29日，深圳全市一年来二手房价涨幅高达48.7%。南山区房价绝对值和涨幅都位居各区之首，成交均价为5.88万元/㎡，同比上涨了近56%。宝安则同比上涨了50.3%，均价突破4.3万元/m2，这两个区价格上的突飞猛进，很大程度上受益于前海蛇口自贸片区的设立。

　　在一线地铺，置业顾问们感受到是，3·30楼市新政给深圳房价带来的上涨趋势正在慢慢减弱：“二手房价的涨幅已经很小，少数急于抛售的业主开价或低于市场价5%-10%，但总体房价还是比较坚挺。”

　　观点

　　暴涨行情下半年难以出现

　　还有一个值得注意的变化是，深圳10月1日对房产评估价格进行例行更新，对于评估价上调的担忧导致了9月下半月过户数据的激增。根据深圳中原的实时数据，9月下半月过户数据增加了近四成左右，这在某种程度上促进了短期成交，但对中长期趋势的影响则较不显著。

　　王飞认为，此前深圳房价暴涨的根本逻辑是超预期的信贷宽松以及A股市场火爆带来的股楼互动效应。目前这两个因素都在弱化。从资金面的走势来看，严重的资本外流限制着货币宽松的幅度，双降带来的基础货币增加被外汇占款下滑带来的基础货币减少所对冲。全球宏观环境无法转好的情况下，未来货币宽松的手段及效果都受到严重克制。

　　据此，王飞认为，短期内来看深圳楼市的市场信心与前期相比已经出现了大幅转向。金九银十的供应量大增，成交量方面将会有改善，但价格方面已经受到一定考验，暴涨行情在下半年难以出现。

　　Q房网地铺分行店长余志贵则认为，第四季度由于开发商迫切需要回笼资金，加上新盘入市货量很大，二手房成交将有所降温，不过年前还是会出现一小波高潮，上半年积压下来的刚需客户届时仍会入市。链家二手房研究院总经理肖小平则认为，“对于首次置业与改善性需求买家而言，由于房贷利率已经下降到近几年低点，购房成本较以往明显下降，目前仍是较好的置业时机”。