西安多楼盘酝酿年底前放大优惠 低首付热度不再

  近两年，“零元购房”、“首付分期”等内容一度占据房产广告的“头条”，也成为不少刚需买房看重的核心，然而，华商报记者发现，西安市场上近来这种广告却变少了。

  从大肆宣传到消极推荐“低首付”魅力不再

  “首付5万买两房”、“一成首付”甚至“零首付”……近几年，由于银行执行严苛的首付要求，为了促使手头比较紧的购房者下决心购房，不少开发商打出了“低首付”的房产广告，通过“首付分期”或“首付贷款”来吸引客源。可是最近这种广告的“出镜率”变低了，有的楼盘还把挂在楼体外拿首付“说事”的广告悄悄换掉了，这是为什么呢？
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  “我们8月底到现在卖了100多套房，超过95%的客户足额交了首付。”浐灞一外埠房企营销负责人介绍，去年刚推“低首付”时吸引力还蛮大，后来各家都跟风在做，“效果已大不如前。”该负责人表示，今年政策趋向宽松，市场行情有所好转，他们已不再建议客户低首付，“垫资麻烦，还影响资金回笼。”

  10月10日，在西安市文景路一家楼盘，华商报记者以“了解首付贷款”的名义进行咨询，置业顾问回答“只能买特定的房型才能用”，并建议记者考虑清楚“利息比基准利率要高。”

  华商报记者了解到，西安大量出现“低首付”是从去年开始的，包括万科、天朗、金地、海伦堡、合能等品牌房企在内，市面上7成以上楼盘先后推出了“低首付”、“垫首付”的促销活动。“其实现在绝大部分楼盘仍然能操作，只不过不像一开始那样卖力宣传。”城北一开发商负责人表示。

  公积金、商贷首付下调进一步挤压生存空间

  “通过首付分期、贷款拉低首付来促销，并不是新鲜事。”业内人士告诉华商报记者，早在2008、2009年，就有人这么做过，“现在不过是手法更多。”

  中华房屋土地开发集团公司营销总监冯越介绍，市面上在做的“低首付”大致有三种方式：一是销售低总价的小户型，折算出的首付本来就很低；二是针对首付做分期，先付一部分，余款分期缓付；三是通过一些金融产品，针对首付做信用贷款。第一种方式是宣传噱头，第二种方式由开发商推出，第三种方式多是电商平台引入与楼盘合作，因为是信用贷款会产生一定利息。

  据了解，不管是“首付分期”还是“首付贷款”，均在还款时限上有要求，少则一年多在二至三年（有的楼盘要求交房时结清）。相对来说，“首付分期”的期数要少于“首付贷款”，购房者每期偿还的金额要大一些。但在今年公积金、商贷的首付比例纷纷下调后，这两种方式的生存空间都受到挤压。

  业内人士指出，首付分期，虽然能暂时缓解付款压力，但一段时期内购房者不仅要偿还剩余首付款，同时要还银行的按揭贷款；如果办的是首付贷款，除了偿还本金，每个月还要增加利息开支，买房负担并不轻松。

  年度房价低点来临 多个楼盘酝酿优惠促销

  去年以来，“低首付”也曾被西安很多楼盘作为一种促销手段而广为应用，但这种拆分首付的做法会加大购房者后期的还款压力，眼看着又将黯然退场。

  陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师指出，买房人之所以选择按揭贷款来买房，本来就说明资金不足。如果连银行规定的最起码入市标准都达不到，一旦将来收入减少或不可预期的情况发生，就更难以承担月供和首付的双重还款压力。

  有开发商透露，和直接打折相比，低首付的促销效果很有限，以往是在降价前试探市场反应的一种方法。华商报记者在采访中发现，近期有不少楼盘在价格上的优惠放大，城西和城北的部分品牌楼盘，降价幅度已达到500-800元/㎡。

  “每到年底都是房价最低的时候。”雅狐企划总经理冯奔认为，为了冲刺全年任务、年终结算、偿还工程款和贷款等，开发商又进入一个降价冲量的时期。虽然受成本和利润率考量等方面限制，大幅直降的不多，但不降价又很难达成销售目标，“各楼盘降价的态度一致，但幅度不同。”

  算算账

  低首付究竟省钱不？

  就像用信用卡最终还得自己还

  选择“首付分期”或“首付贷款”来买房，究竟省钱不？西安9月新建商品住宅均价6510元/㎡，购买100㎡住房，则总价约65万元。申请首套房商贷需30%首付（25%首付尚未全面执行）是195000元，据此计算如下：

  1.首付分期

  目前，市面上首付分期的时限和每期的偿还比例不同。假设楼盘要求先支付1成首付，即：65000元。余款两年内分四次结清，则每期需还款32500元。如果房贷审批通过，每个月还要给银行还款最少2484.42元（贷款30年）。

  2.首付贷款

  多家电商平台推出了首付贷款，其实和信用贷款无异，对买房人的征信资质、收入及工作会有要求。按西安某电商平台宣传的“0抵押、24个月利率0.37%”计，假设先支付65000元首付。剩余130000元办理24个月的首付贷款，则每月除了偿还约5417元的本金，还要加上481元的利息。同样，如果房贷审批通过了，每月还要给银行还月供。