西安楼市遭遇5年来最差"金九" 住宅成交56万㎡

　　在房地产“金九”营销旺季，西安楼市数据上却呈现出一片惨淡。创典最新数据显示，2015年9月西安住宅成交55.82万㎡，环比大幅下滑70.66%，同比下滑58.2%，创下了自2010年以来“金九月”住宅成交的最差记录。9月份，先后出台公积金异地贷款和商贷首付比例降至25%的两大刺激政策，但仍未起到刺激楼市的效果。

　　市场供求双双大幅下滑

　　数据显示，9月份市场供求双双大幅下滑，据了解得知备案数据大幅下滑的原因主要是9月份开始实行新版购房合同，开发商从制定新合同到通过法务部门的审核需要较长一段时间，所以9月份能够顺利签约备案的成交非常少，致使备案数据大幅下滑。

　　从数据来看，9月份成交热度再次升温，尤其是从9月中下旬起，开盘项目的井喷以及备战国庆假期的促销发力对成交的拉升十分显著。但我们也看到来访的攀升速度愈发高于成交攀升速度，来访转化率依然在低位徘徊，说明目前客户购房更加趋于理性谨慎，市场竞争依然十分惨烈。

　　2015年9月西安市共新批商品房181.57万㎡，环比下降31.39%;成交商品房69.72万㎡，环比下滑68.13%;供销比为2.60，成交均价为7295元/㎡，环比下降0.23%。

　　2015年9月西安市共新批住宅111.31万㎡，环比下降33.86%;成交55.82万㎡，环比下滑70.66%;供销比为1.99，成交均价为6685元/㎡，环比上涨1.1%。

　　土地供应市场

　　成交量出现回暖现象

　　2015年9月，西安土地供应市场放量继续减少，成交量出现回暖现象;整体楼面地价、住宅楼面地价均出现下滑;9月地块流拍较上月有所增加，共4宗地块流拍;同时有1宗地块溢价，溢价率27.39%，其余均为底价成交;目前西安土地成交地块多为在建项目。

　　2015年9月，西安市出让土地共有17宗，累计供应728.577亩，环比下降16.1%，同比上涨40.3%。其中供应住宅用地565.128亩，环比下降6.14%，同比下降3.35%;商业用地52.789亩，环比上涨25.7%，同比下降21.79%。

　　2015年9月，西安市成交土地共有19宗，累计成交467.527亩，环比上涨32.5%，同比下降26.3%。其中成交住宅用地438.383亩，环比上涨49.2%，同比下降11.6%;商业用地29.11亩，环比下降47.4%，同比下降26.3%。

　　2015年9月，西安市土地成交总金额为133518万元，土地整体成交楼面地价为1057.2元/㎡，环比下降33.65%;住宅用地成交楼面地价为1048.68元/㎡，环比下降39.42%。

　　土地市场特征

　　9月西安土地市场，供应地块类型以商住、商业、工业用地为主，商住用地成为本月供应主体;成交地块以住宅、商住、商业用地为主，其中商住用地成交量成为本月成交主体。

　　2015年9月，西安市供应地块有商住、商业、工业用地、公用设施用地(环境设施用地)，其中供应商住用地12宗，占总供应量的78%，为本月供应主体;商业用地2宗，占总供应量的7%;工业用地2宗，占总供应量的14%;其他用地1宗，占总供应量的1%。西安市成交地块包括住宅、商住、商业用地，其中成交住宅用地6宗，占总竞得量的26%;商住用地9宗，占总竞得量的68%，为本月成交主体;商业用地4宗，占总竞得量的6%。

　　9月西安土地出让及成交热点区域主要集中在经开未央、浐灞、莲湖区域。

　　2015年9月，西安市土地供应热点区域为雁塔、经开未央、新城、莲湖、浐灞、高新、长安等区域，其中雁塔区域成为本月供应量最大区域，累计供应面积为296.185亩，占全市总供应量的40.65%，包含7宗商住用地、1宗公用设施用地(环境设施用地);其次为经开未央区域，累计供应面积202.182亩，占全市总供应量的27.75%，包含2宗商住用地。

　　2015年9月，西安市土地成交热点区域为经开未央、浐灞、碑林、莲湖等区域，其中经开未央区域成交量最大，累计成交面积为181.457亩，占全市总竞得量的38.81%，包含2宗商住用地，成交总价101127万元，区域整体楼面地价1413.84元/㎡;其次为浐灞区域，累计成交面积为82.079亩，占全市总竞得量的17.56%，包含1宗住宅用地、4宗商住用地、1宗商业用地，成交总价18727万元，区域整体楼面地价1186.95元/㎡。

　　楼市动态

　　1、经济环境

　　宽松政策效果不彰，实体经济未见起色。进入9月份后，稳增长的步伐不断提速，发改委新批城铁项目近5000亿，财政部也公布了第二批政府和社会资本合作(PPP)示范项目,总投资金额6589亿元，同时央行继续通过PSL、地方债置换扩容、城投债发行加速等各种货币及财政政策引导金融体系过量的资金进入实体经济，推动社会融资总量扩张，缓解实体经济融资难，改善实体经济资金面。但目前大多数行业仍处于去库存或弱复苏阶段，需求面不振，传导至生产面则表现为投资积极性不高，例如房地产行业，所以稳增长政策落地效果打了很大的折扣，整个实体经济仍未见起色。

　　2、政策环境

　　政策再次松绑不意外，托底楼市信心未动摇。9月份中央层面先后出台了公积金异地贷款和商贷首付比例降至25%的两大刺激政策，同时将住房转让手续费下调1/3，表现出较强的刺激楼市的意愿。我们认为此次首付比例及公积金政策联合松绑并不意外，证明决策层托底住房需求、稳定房地产投资的信心依然坚决。作为经济增长的重要推手，1-8 月地产投资额同比仅增长3.5%，而去年1-8月这一数值还高达13.2%，增速下滑巨大，对宏观经济造成拖累。再加上四季度开发商将进入购地高峰期，在当前经济下行压力加大的背景下，此次政策放松亦可视为决策层再次坚定稳定地产需求及投资的信心。

　　3、行业动态

　　9月份行业内企业动态主要有以下几点：1)恒大与15家知名品牌家居企业建立合作联盟，整合产业链下游企业增强竞争力;2)贵阳万科携手贵航贵阳医院成立“花溪区万科社区卫生服务站”，专注社区服务、创造附加价值;3)万达与苏宁合作，苏宁易购云店将进入已开业或即将开业的万达广场经营，双方各取所需。

　　4、市场表现

　　金九旺季成色较好，区域分化依然严重。宽松的货币政策下，目前的购房首付、利率均已达到历史低点，叠加9月开发商供应放量，“金九”成交有所回暖。根据我们监控的数据显示，一线城市除上海之外成交都环比回落，反而是二线城市表现突出，特别是福州、武汉、合肥成交持续环比上升，其中南京更是超过120万平方米达到天量，创下2010年以来的单月成交新高。而三四线城市表现则差强人意，目前大部分三四线城市去化周期仍高达20个月以上，单纯加杠杆带来的边际效应相对有限，依然经历着艰难去库存过程。西安市场9月份成交继续微幅攀升，创典指数显示来访和成交都有小幅上涨，预计十月份在开发商积极的推盘和营销策略下，成交将继续保持增长的势头。