西安商品房库存消化15.6个月 四季度楼市继续回暖

　　消费回暖 销售面积转正

　　前三季度，西安市商品房销量小幅回升，全市商品房销售面积1210.28万平方米，同比增长4.4%，较上半年提高14.6个百分点，较上年同期提高5.0个百分点。2015年上半年，西安市商品房销售面积延续上年的下降态势，但降幅逐月收窄，从1-7月开始，改变了自2014年5月以来持续负增长的局面。

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　　从销售价格来看，西安市商品房销售价格趋于稳定。1-9月，全市商品房销售均价6476元/平方米，较上年同期上涨22元/平方米，涨幅为0.34%。其中，住宅销售均价6183元/平方米，较上年同期上涨71元/平方米，涨幅1.16%。

　　房地产回暖的原因，有分析认为，是由于国家和地方各项利好政策不断产生的效应，消费者购房门槛和购房成本都进一步降低；其次，2014年以来的市场低迷所积累的购房需求在利好政策刺激下得以释放；三是开发商对市场形势的判断和反应更加理性，适时推出优惠策略，积极去库存。

　　库存消化周期为15.6个月

　　从区域来看，热销区域集中于优化发展区。1-9月，以城区为主的优化发展区销售商品房1141.73万平方米，同比增长7.2%，高于全市2.8个百分点。以郊区为主的重点发展区销售51万平方米，下降25.1%。以县城为主的生态发展区销售商品房17.55万平方米，下降33.9%。前三季度热销区域发生位移，与西安市出台的“地产新九条”中的购房落户政策有很大的关系，大量购房者将眼光转移到教育资源丰富的城区。

　　虽然销售面积、价格有所回升，不过，待售面积继续增大，去库存压力依旧。截至9月底，全市商品房待售面积220.68万平方米，同比增长52.2%。按2015年前9个月月均现房销售面积比较，在现有待售面积不变的情况下，库存消化周期为15.6个月。

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　　同时，新开工面积继续扩大，竣工面积降幅收窄。1-9月，全市商品房施工面积12352.37万平方米，同比增长10.7%，较上半年扩大0.6个百分点。商品房新开工面积1849.88万平方米，增长10.9%，较上半年提高12.0个百分点。全市商品房竣工面积394.42万平方米，下降32.3%，降幅较上半年收窄22.0个百分点。

　　预计四季度楼市继续回暖

　　报告预计，四季度西安房地产开发市场企稳，并保持低位增长。从政策方面看，今年年内四次降息，西安市“地产新九条”以及最近“9.30”政策，将会再次刺激西安的整体楼市，房地产行业景气指数降幅较上半年收窄0.8个百分点，企业开发信心有所恢复，市场整体气氛将逐步回升。

　　从市场来看，前三季度商品房销售小幅反弹，走出了持续近一年的低迷期，市场的回暖将促使房企盘活存量土地，增加新开工项目，加快推盘速度。预计四季度随着政策的不断落实，地方政府对房地产健康发展意见的持续推出，楼市回暖趋势会逐渐清晰，房地产开发投资和商品房销售面积将继续保持增长态势，新开工面积持续增长，竣工面积增幅有望由负转正。

　　不过，去库存依然任重道远。随着竣工面积的不断加大，四季度，西安市房地产市场供大于求的局面仍然持续，要保持房地产市场平稳健康发展，去库存工作依然任重道远。陕西省房地产研究会会长王圣学表示，30多年来的大规模开发，西安从上个世纪80年代初人均6平方米现已达到人均40多平方米，现已告别了住房短缺时代，西安楼市已从卖方市场转变为买方市场，在去库存压力下，即使销量回升，西安房价仍然以平稳为主。