涨跌两难 城西买房要先看“圈子”

  从4351元/㎡到6106元/㎡，与五年前相比，西安城西区域房价上涨明显。但因为开发成本提高、市场趋向规范，该区域房价中成本部分占了很大比例。考虑到配套的欠缺，在城西买房要先看“圈子”。

  城西均价6106元/㎡，有开发商称“近一年没怎么赚”

  说起近一年的销售情况，城西一家外埠地产商的负责人连称：“没怎么赚钱。”他表示，因为布局西安市场的时间比较晚，现正运作的这个项目，地皮是从别人手里转过来的，楼面地价算下来一平方米都2000多了，再加上建安费用、税费等杂项开支，开发成本差不多6000元/㎡，销售价定到6000多一平方米，“等于是赔本赚吆喝。”

  陕西恒天置业营销总监梁刚表示，前些年开发成本低、房价增速快，开发商的利润空间要大得多。拿西安城西区来说，在2010-2012年前后，均价从5000元以内一路涨到6000元朝上，“先来”的项目在利润上肯定超过了“后到”者。

  美城机构发现，从2010年至今，城西房价逐步走高，2010和2011年，分别只有4351元/㎡和4663元/㎡；2012年涨到了6458元/ ；2013年最高，达到了6631元/㎡；随后出现回落，2014年是6312元/㎡；今年1-9月进一步下调至6106元/㎡。

  回顾近五年的房价变化，城西涨幅接近两千元，与城东区不相上下，但和西安6511元/㎡（10月新建住宅均价）的均价相比，“价格洼地”仍然说得通。

  易道顾问机构市场分析师认为，城西房价之所以在2012年后明显上涨，主要和以下几个因素有关：一是西咸新区规划的落定，知名房企纷纷入驻“炒”高价格；二是土地等开发成本提高；三是随大环境上扬；四是市场逐渐规范，商品房项目取代了非正规楼盘（个别非正规楼盘未缴纳土地出让金等费用）。

  “城西6000多的房价里八成左右是成本价。”有业内人士介绍，近一年来因为销售下滑，区内不少项目的售价已逼近底线，“开发商没怎么赚”、“赔本赚吆喝”的说法并不夸张。

  对价格敏感的刚需人群，当前是抄底的好时机

  “城西的房价既可以说稳定，也可以说陷入了‘涨跌两难’的境地。”美城机构首席市场分析师严九远指出，这里原本是西安的老工业区，目前的房地产产品主要面向地缘客户以及中低端客群，缺少房价上涨的支撑；同时因接近成本的售价，导致开发商大幅降价的可能性也基本为零。

  考虑到城西房价保持在低谷，美城机构认为，对价格敏感的刚需类人群来说，当前是抄底的好时机。作为参考，该机构出具的“西安城西区域底价楼盘”名单里，包括了昆明时光、巨威大秦郡、梧桐年华、加州一号、金色花语城、春晓华苑等项目，报价从4700-5400元/㎡。

  需要提醒的是，以上项目报价低于城西均价，有些是限价商品房，还有的所处位置相对偏远（如世纪大道），不足以说明该区域整体价格水平。

  “普通商品房普遍在五六千元一平方米。”易道顾问机构市场分析师说，城西区的刚需楼盘，主要集中在两个片区：一是三桥到汉城路；二是西稍门、土门零星分布。其中西稍门、土门和汉城路的城改或棚改楼盘较多，均价在5800元/㎡左右；三桥片区并入了西咸新区的序列，有华润、保利、万科等品牌房企入驻，所以住宅价格较高，以6000-6500元/㎡居多。

  三桥房价比西稍门还高，说明“离城越远、价格越低”的定律在该区失效了。华商报记者在走访中发现，三桥片区的中建开元城、华润二十四城、保利金香槟、万科金色悦城等品牌楼盘近期有优惠推出，内容涉及“限时签约额外打折”、“首付分期”、“加送精装修”等内容，相当于300-500元/㎡不等的降价。

  城西高端楼盘和商业偏少，抄底尽量选“圈子”里的

  “每到周末，大唐西市附近人就多的不行，交通也堵得厉害。”家住大庆路的王女士说，她结婚后从城南搬到了城西，感觉周末能逛的去处变少了。要么去城里人挤人，要么就得去大唐西市——几乎是城西唯一的、最大、最全的购物和休闲地。

  严九远表示，城西区域的高端楼盘较少，商业配套特别是上档次的商业更为稀缺。在城西买房会令人纠结：价格低吸引刚需，但作为长期住所，配套又有不足。

  复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强则建议，在西安城西区域买房，对“圈子”的选择尤为重要，也就是要关注项目外围的发展条件，如学校和商业等。相对来说，成熟的商圈最为靠谱，比如：西稍门和土门附近；另外也可以关注规划中的居住圈，比如：三桥新街两侧、以华润万象城为中心，未来的生活便利度更有保证。