高房价给小产权房生存空间 西安城改房迎来发展良机

　　西安低收入购房者置业导向之：小产权向左 城改房向右

　　高房价给小产权房生存空间  西安城改房迎来发展良机

　　专访西安万人购房团团长、陕西建祥物业代理有限公司总经理李连源

       自从2007年以来，西安加快了城中村改造的步伐，目前城六区的286个城中村已经有104个完成了整村拆除。伴随着大规模的城中村改造与城市功能重新规划，再加上来自去年的房价上涨高潮对购房者的施压，西安的不合法城中村改造房和小产权房有所抬头，很多低收入购房者纷纷把目光投向了小产权(小产权新闻)房和城中村改造房屋，那么是什么原因驱使购房者对其产生购买欲望呢？西安的城改房（城改房新闻）与小产权房又有怎样的渊源呢？为此我们邀请了西安万人购房团团长李连源先生，让他给我们解开小产权与城改房热销的面纱。

　　西安小产权房的规模已经占到房地产年开发量的20%左右
　　
　　三秦房产： 据三秦房产网数据统计最近西安的小产权房有点抬头，那么什么是小产权？西安的小产权房发展如何？

　　李连源：小产权(小产权新闻)房是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。“小产权”其实就是“乡产权”、“村产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。也就是说这类房屋目前不可能取得“房屋所有权证”。

　　 小产权(小产权新闻)房的起源、在西安的发展已经有近20年的历史。90年代初期，随着住房制度的改革，以及商品房的出现。农村也面临着人口快速增长带来的住房问题，于是出现了一种不同于商品房、但价格比较低廉的住房----女儿楼。这类以村为单位，在村属集体土地上建设的房屋，在分配给符合条件的村民后，多余出来的就卖给了其他人。近年来随着城市化进程加快、城中村改造提速等，又助推了小产权房的建设，使之有燎原之势不断扩展。据保守估计，西安地区小产权房的规模已经占到房地产年开发量的20%左右。

　　小产权房针对没有住房的人 “买了不对，不买更不对”
　　产权房的治理在于疏导而不是堵
　　
　　三秦房产：小产权(小产权新闻)房不可能取得“房屋所有权证”，那么是不是预示着此类房产不可以对外销售？小产权房在未来能否被合法化？

　　李连源：我曾经在接受（其他）媒体采访时一再表示，小产权房针对没有住房的人“买了不对，不买更不对”。“买了不对”是基于正确与不正确之间必须要树立正确的观念，就是说在商品房与小产权房之间，买小产权房是不对的。“不买更不对”是基于在有房和无房、买得起与买不起之间相对而言的，就是说在无房、无钱的前提下，不用相对的“廉价”去解决自己的“当务之急”是不对的。

　　小产权房合法化的呼声从它存在的那一刻起就没有停止过，5月初，国土资源部有关人士透露，国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制订小产权房处理政策方案，并将在全国范围内推广。虽然事后有人极力推翻之前言论，但小产权房的“来去”俨然成为楼市诟病。如果大家稍加留意的话，就不难发现有早期小产权房通过土地用途流转、完善手续后而成为商品房，从这点来讲小产权房的治理在于疏导而不是堵，对小产权房合理疏导符合构建和谐社会的宗旨。

　　高房价给了小产权房生存空间
　　
　　三秦房产：小产权房为什么会让一部分购房者冒着风险购买，是谁给小产权房提供了生存的土壤？

　　李连源：小产权房的存在是当下房地产环境下的必然产物，是社会低层向高房价抗争的无奈之举。房子赋予人们安居乐业的观念，使大家将拥有一套属于自己的住房看得很重，现实中有限的收入捉襟见肘，使购买商品房的愿望渐行渐远，成了永远也追不上的“火车”。在安居的名义下，买一套属于自己的房子、哪怕是小产权房，终其一生也算完成了人生一件大事。如果问是谁给小产权房提供了生存的土壤，需求与利益。在满足广大需求的前提下又获取一定利益，从市场角度看来天经地意。换言之，是高房价给了小产权房生存空间，在小产权房的买卖之间不是体现合不合法，更大的程度上体现的是和谐。所有国家才在近些年一再加大对保障性住房的需求。

　　城改房与小产权房的区别首先在于土地的所有权归属
　　
　　三秦房产：与小产权相似的另一类物业就是城改房，什么是城改房（城改房新闻）？他与小产权房的区别在哪？

　　 李连源：城改房，就是城中村改造房屋。它是指城市周边或者位于城区内的村级集体，人均土地占有很少或没有耕地的农村居民户口的宅基地，依照国家相关政策进行整村拆除，在原有宅基地上重新规划建设的住宅。安置剩余的房子在完善手续后可转变为商品房对外销售，是可以取得产权的。

　　有人说，小产权房与城改房（城改房新闻）是一对姊妹，但他们也有本质的不同，城改房与小产权房的区别首先在于土地用途。城改房多位于城市区划内，土地性质由集体（宅基地）向商品房用地转移，凭“批文”及相关手续办理，受政策扶持。小产权房的土地或采用集体（宅基地）、或直接占有耕地，两种形式、尤其是耕地向商品房用地转移不是一级政府可以完成的，如果达到一定数量只有国务院有审批权。第二点，城改房在完善手续后即可取得“五证”，最后可以办理房屋所有权证；而小产权房目前显然不行。
    

　　取得“西安市拆迁许可证”即可认为项目合法
　　取得“五证”的城改房可以放心购买

　　三秦房产：作为房地产行业的专业人士，购房者在购买城改房要注意那些问题？
　　
　　李连源：我个人认为，城改房的概念里应包含旧城改造房，是城市居民通过低洼棚户改造，实施拆迁后就地或异地安置住房的一种方式，它与城中村改造房异曲同工。

　　不论哪类城改房，首先有政策支持，项目必须有立项、规划、实施等批文，在“房管局”取得“西安市拆迁许可证”方可实施。拆除完成后逐步完善手续，取得“五证”后方可对外销售。

　　市场上许多城改房在拆除后就开始内部认购，而此时虽然不具备“五证”但价格非常诱人，一般不能照搬购买商品房的办法。诸如城改房这样的政策性房屋，一般由区级政府机构如旧改办、城改办、棚改办等实施，这些机构为主体开发商只负责开发环节，弄清项目来龙去脉就可省去不必要的担心。个人认为，这样的项目只要具备“西安市拆迁许可证”即可认为项目合法。

　　值得注意的是，此类房屋以低价聚集资金用于项目建设，且多采用一次性支付方式，或多付多优惠策略，在下定前一定要认真咨询，问清“五证”办理进展、每次付款以及网签的时间，并作好记录以免出现不必要的麻烦。

　　有件事在这里给大家提个醒，曾经有个购房者在刚拆迁后的售楼处买了一套城改房，由于当时没有“五证”价格非常低，在交付了80%的房款后等待网签。一年后该项目“五证”办齐，多次通知这位购房者签合同，而由于手机换号无法联系。此时房价几乎翻番，但因购买人超过了合同约定的网签期限，只能以违约遭遇原价退款。所以，我应提醒大家，在签定非制式合同时，一定要认真仔细地关注合同条款，尽量避免因自己失误给自己带来的损失。

　　小产权房使城改房蒙受不白之冤 合法城改房优势明显
　　政策扶持 西安城改房迎来前所未有发展良机
　　
　　三秦房产：有人说小产权房让西安合法城改房蒙冤，你是怎么认为的？

　　李连源：在合适的环境下生长合适的作物（产品），环境是前提。由于大多数城改房都有30个月的回迁期限，所以边建设、边完善手续成了一大特色。城改项目因为并不透明的开发流程以及错综复杂的各种关系，使很多购房者对政府扶持的正规城改楼盘产生种种疑问，避而远之。

　　而人们在咨询有关小产权房的建设手续时，销售人员大多闪烁其词不能自园，有的说法与城改房如出一辙，所以，小产权房使城改房蒙受不白之冤。但随着政府重视、妹体关注、加之自身的不断完善，城改房楼盘最大的优势在于相对较高的性价比，还有处于城市传统中心区的地段优势，以及周边都很便利的生活配套和交通，仍会成为一部分人最理想的选择。

　　 三秦房产：据了解，2010年西安计划完成20个城中村的拆迁改造任务，年底前完成30个已拆迁村子的回迁工作，涉及人口5.5万人。那么你是怎么看待西安的城改房市场的？

　　李连源：西安市城中村改造自2002年起步，目前已批准列入改造计划的城中村146个。为此，西安市相继出台了《城中村改造管理办法》、《关于加快城中村改造工作的意见》、《城中村村民房屋建设管理办法》、《关于城中村无形改造工作有关问题的通知》等文件。这些基础性政策法规的起草制定和颁布实施，基本解决了城中村改造工作存在的困难和问题。

　　去年下半年，西安首批公布的83个城中村改造项目已全部取得《城中村改造方案批复》，随着这83个项目手续齐全的合法城中村项目陆续推向市场，西安楼市迎来城中村项目的集中上市热。

　　 值得一提的是，中建地产、恒大地产、上海绿地等一些大品牌也在积极参与西安的城改项目开发建设。一些占据城市中心绝佳位置的城改项目（城改房新闻）受到市民青睐。据一家城改项目开发公司负责人分析，一个主要的原因是很多城改项目在目前可以获得了前所未有的政策支持，大多数项目在手续的办理时已经非常便捷，同时西安的城改房在产品品质等方面也有了很大的提升。这将会让长期在夹缝中生存的城改项目迎来前所未有的发展良机。