写字楼市场忽现“小阳春” 购物中心迎来开业高峰

　　· 2015年末季度，西安写字楼市场无新项目入市，而租赁表现较好，净吸纳量环比上升36.9%;

　　· 本季度西安商业迎来购物中心的集中入市，全市优质商业存量增长明显;

　　· “金九银十”成色不足，本季度住宅成交量同、环比均下降，去库存仍为楼市主调。

　　西安，2015年12月24日——领先全球的房地产服务运营商戴德梁行今天发布2015年第4季度市场报告，回顾西安房地产市场在本年迄今特别是第4季度的市场变化。

　　你方唱罢我登场　商业购物中心迎开业高峰

　　本季度西安市有三个大型购物中心开业，全市商业市场新增297,000平方米的商业存量，全市优质商业存量增至3,286,626平方米。

　　今年新开业的购物中心中，项目招商基本顺利，开业率均高于80%，但很多购物中心的客流量并不理想。餐饮、儿童体验和快销品牌，成为购物中心最吸睛的板块，明显例子有H&M、必胜客、君昂童子军、Kinds Land等。另外，永辉超市借助与今年西安新开业的购物中心合作扩张迅速，赢得了众多购物中心的青睐;苏宁生活广场甚至没有引进服装业态，华东万和城也主打体验服务，其中包括约20,000平方米的儿童体验业态，以及45,000平方米的餐饮业态;阳光天地填补了区域的商业中心空白，成为本季度新开业项目中人气最旺的购物中心。

　　戴德梁行西安公司商业地产部副董事张昊先生表示：“第4季度西安商业市场表现活跃，三个项目集中入市，使得今年商场开业达到高峰。在购物中心业态组合中，餐饮、娱乐业态占比仍然较高。此外，各个商圈表现不一，小寨赛格国际购物中心积极调整，租金水平飙升，首次超过钟楼商圈成为城市租金天花板。高新商圈租金表现平稳，曲江和城北较上季度租金有一定的提升。整体来看，城市商圈的多元化趋势已经非常明显，随着3号线的贯彻运营，轨道交通商业氛围正逐渐形成，地铁商业将迎来良好机遇。”

　　写字楼租赁小阳春　租赁主力客户组合走向成熟

　　西安市甲级写字楼市场在2015年第4季度并无新项目入市，原计划入市的项目如中晶科技广场及中铁西安中心均由于工程进度原因，预计推迟至2016年年中才会入市，因此，现时市场总存量累计为776,613平方米。

　　本季度西安全市甲级写字楼的累计净吸纳量达到108,270平方米，环比上季度上升36.9%;市场空置率降至19.2%，环比下降5.2个百分点。从企业租户的行业分布来看，互联网、电子信息、科技行业为本季度甲级写字楼的租赁主力。今年入市的甲级写字楼中，多数项目自持运营并与专业的招商团队合作，在楼宇品质的保证下，多数项目租赁成绩表现符合市场预期。高新区因地段、交通、办公氛围和配套成熟等优势，成为本季度租赁表现最好的区域。

　　租金方面，全市甲级写字楼成交租金表现平稳，全市为每月每平方米96.9元(15.1美元)，环比上涨0.7%。高新和曲江租金均出现上扬趋势，环比涨幅约为1.1%。

　　戴德梁行西安公司企业服务部助理董事李曜先生表示：“本季度最热门的话题，非P2P企业莫属，例如在多家P2P金融公司被调查、停业的同时，宜信旗下网P2P平台宜人贷却在美国纽约证券交易所上市。像任何快速发展的新兴行业一样，P2P类的财富管理公司也面临着快速的发展、整改、洗牌，专业的企业通过服务与口碑逆势发展。展望2016年，对于大多数的写字楼项目，尤其是单一业权的甲级写字楼而言，如何更准确地甄别付租能力强且发展稳妥的金融类企业，并将之转变成租赁客户，将是商厦业主必须思考的题目。”

　　此外，戴德梁行西北区总经理张裕鹏先生续称：“本季度没有新项目入市，是写字楼租赁市场迎来‘小阳春’的重要原因。写字楼市场租赁需求表现强劲，这间接说明了西安写字楼市场的潜力很足。然而市场的分化正逐渐加剧，地段仍然是写字楼最重要的优势。目前主力租户的行业分布已变得更加均衡和多样化，同时在租赁市场上，租户与业主的双向选择亦日益明显。整体来说，在今年强劲租赁需求下，租赁市场的净吸纳量仍然可观，市场的空置率尚处于较为理想的水平，结合2016年市场供应增多的特征，预料明年西安市整体的租金水平走势将保持平稳，市场供应较多时或会出现下调压力，但对于市场需求无需过于悲观。”

　　金九银十成色不足　住宅市场成交同环比均下滑

　　由于西安市在今年“金九银十”的传统旺季表现平平，以致第4季度西安市楼市成交量出现下滑。9月至11月期间西安市商品住宅的供应量约245万平方米，同比下滑34.47%，环比下滑49.36%。期内累计成交约354万平方米，同比下滑9.54%，环比下滑21.39%。

　　价格方面，全市整体成交均价为每平方米6,805元(1,063.5美元)，环比上涨2.65%。由于实际价格上涨幅度与上季度价格跌幅相当，因此西安市住宅市场的成交价格并没有显著的上涨趋势。分区域来看，价格浮动最大的区域为浐灞、高新及城西。恒大江湾、龙湖源著等洋房项目的热销拉升了浐灞区域均价，高新亦是基于天地源丹轩坊、香榭兰廷等典型高价项目，拉升了整体区域价格。

　　张裕鹏先生指出：“政策利好往往伴随着边际递减效应，在政策颁布的初期会形成明显的促进效果，但中期来看，市场的供需关系还是发挥着决定性作用。在第3季度，各项利好政策的叠加提前透支了消费者的购买力，导致本季度的成交量后继乏力，加上西安市住宅市场供应量仍处于高位，市场形势并没有因为短期内亮眼的成交数据而转变。因此在供需格局不变的前提下，去库存的主题料不会改变。”

　　DTZ与Cushman & Wakefield的合并已于2015年9月1日顺利完成。新公司在大中华地区以“戴德梁行”统一品牌运营。我们全新的品牌视觉标识既展现了我们着眼未来的愿景，也体现了原公司在全球范围内积累的深厚基础及悠久历史。新的公司由Brett White担任全球董事长兼首席执行官，Tod Lickerman出任全球总裁。新公司由TPG、PAG 及OTPP组成的投资集团持有。

　　戴德梁行

　　戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。我们遍布全球60多个国家的43,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。我们在大中华区设有20 家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务运营商之一，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。更多详情，请浏览 www.cushmanwakefield.com，或关注我们的微博(戴德梁行中国)及微信(戴德梁行)。