馅饼还是陷阱? 买房送面积背后的真相

　　眼看着又到一年年底了，不少外出打拼的游子会在这个时候选择返乡置业。开发商年底为了加速冲销量，可谓策略百变、花样层出。这种时候“买房赠送面积”这个看似免费的香饽饽打动了无数购房者的心。那么，房屋赠送面积是馅饼还是陷阱?这个看似免费的香饽饽是否真的分外香甜?购买这类高赠送率的房屋产品究竟要注意哪些风险?本篇，笔者将为您解析买房送面积背后的一些真相，希望能对返乡置业客们有所帮助。

　　虽然从2014年7月起正式实施的新版《建筑工程建筑面积计算规范》，一度被视为终结送面积的“禁令”。然而，在西安的市场上，公然打出”赠送面积“口号的楼盘仍然不在少数。“两房变三房、三房变四房、买房送花园”……面对开发商的"赠送"，绝大多数的购房者都非常乐意买单。然而。所谓购房“赠送面积”，在实际交易中存在很多问题。比如：小区容积率被增加，建筑构造质量下降，户型设计更改等问题，那么，买房时有“赠送面积”到底靠不靠谱呢?

　　楼盘销售前期， 开发商往往只宣扬其卖点，对后期可能隐藏的风险却只字不提，譬如一些“赠送面积”如入户花园、挑高阳台、露台等还存在能否封闭起来的问题，而一旦涉及违规，可能成为违章建筑被责令拆除。这样，遭受损失的往往是业主自己。这时候就需要对于开发商的“赠送面积”的真相有个了解。

　　目前流行的六大送面积方式有:一、赠送设备间，开发商以管道井等理由报建，业主拿到之后可以改造成书房或储藏间;二、送露台，利用“露台不计建筑面积”将赠送部分做成大露台;三、送入户花园和阳台，用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园和阳台等;四、送飘窗，将窗户做成内飘形式，业主装修时可将窗台打掉变成房间面积;五、买一层送一层，将层高做到4.9米或5米以上，业主可以隔开做成两层复式房;六、送地下室或庭院，是一般花园洋房和别墅的通行做法。

　　首先你要知道的是，赠送面积不是开发商给你的优惠，而是国家已经规定好了的。

　　在现行的建筑设计规范中规定：

　　(1)入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积;露台是完全赠送的;

　　(2)地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积;

　　(3)飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积;

　　(4)阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。

　　因此，开发商利用这些设计“赠”给买房者，可以增加项目销售的卖点，但实际上这些本来就是你该得的。

　　尽管“送面积”摊低了总价，似乎很划算，但对于赠送的部分，房产商通常不支付土地成本、没有报规、报建等费用，只支付修建成本，不能公开卖，只能“送”。但这样的楼盘往往价格比周边房价略高。因此，购房者应理性看待“赠送面积”，多方比较后再出手。

　　另一个你需要了解的真相就是，大多数“赠送”的面积只有使用权，没有产权。如独立使用的露台、花园等，有的是属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用，如公共的楼顶平台、地下室空间等。一位不愿意透露姓名的开发商说， 目前他们能报批出的合法赠送空间有露台、阳台、设备平台等，有些打了“擦边球”的，比如私家入户门厅、入户庭院等，虽然不是违章建筑，却是占用了公共空间。而开发商通常不会将赠送面积写入购房合同，所以今后如果遇到赠送面积缩水、拆迁、出售、继承、抵押等情况时，由于没有合同约束，购房者的权益将很难得到保护，容易产生纠纷。