未经预告登记的权利人同意房产转移无效

    23日上午，最高法发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。

    解释规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符等情况下，应当支持其诉讼请求。

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    不动产：未经权利人同意发生物权转移认定无效

    现行《物权法》规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

    实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。

    基于预告登记制度的内涵，正确适用预告登记制度，必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则。

    为此，《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释。

    《解释》规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照特权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

    动产：对“善意第三人”作出具体规定

    据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达269亿辆，随之机动车的二手交易也大量增加。而实践中，机动车名实不符的情况也并不鲜见，因此，如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。

    对此，解释规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，但法律另有规定的除外。

    现行物权法第二十四条规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

    “具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况，通过转让人的交付取得特定动产物权的人，虽未办理登记，但其已经依法享有物权。故从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看，其权利应优先于转让人的一般债权人。换句话说，就是转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应当排除于《物权法》第二十四条所称的‘善意第三人’范畴之外。”最高人民法院民一庭庭长程新文说。