旺盛需求难掩供需失衡 2016写字楼市场基调平稳

  随着西安国际化进程的不断推进，业界对于写字楼的关注度也与日俱增。2016年1月戴德梁行发布的《西安地产十年白皮书》中指出：2016年将成为西安的“摩天时代起始年”，尚未入市的25栋超高层写字楼中，将有至少5栋于2016年入市。

  可观的净吸纳量或减缓市场过于悲观

  数据显示目前西安持有型写字楼供应总量将达到46.6万平方米，这么多的供应放量，该如何选择稳妥的保值增值项目？

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  2016年1月22日戴德梁行又发布《中国写字楼市场2015年回顾》研究报告。该报告显示：2015年中，戴德梁行追踪的16个大中华城市出现了大量新增写字楼供应。一线城市的新入市供应录得优异的预租成绩以及吸纳量，成交主要来自金融业与IT行业。尽管大量新供应是导致2015年第四季度租赁激增的一个重要原因，成本敏感的企业搬迁至非核心区域与产业园区也是重要原因之一。

  与此同时，新物业入市无法避免地提升了空置率，这对租金造成了一定的下行压力。然而，在戴德梁行统计16个城市中，有半数城市的甲级写字楼物业租金出现了实际增长。

  戴德梁行大中华区研究部主管聂安达表示：“16个城市中，有9个城市的租赁活动经历了三位数的同比增长。其中西安净吸纳量也达到了前所未有的高度。这种写字楼租赁活动的激增在很大程度上是由持续写字楼供应造成的，同时不少企业希望借此机会降低租赁成本和提升办公环境，因此大大活跃了写字楼租赁市场。

  然而，并不是每个市场的情况在2015年年底都是如此，一些租赁活动相对平淡的市场仍然出现了租金上升的情况。”西安房地产市场现有甲级办公楼中可供租户选择的项目有限，因此位于成熟片区的办公楼项目一直保持较高入驻率。凭借该优势，业主在市场上拥有较高议价能力，租金全年不断稳步上涨。

  供需平衡才能主导市场平稳基调

  总体来说，甲级写字楼租金上涨但物业租金出现下滑的市场现象还是由供需主导。

  一方面由于市场需求较大，新增的甲级写字楼供应可以很容易地快速被市场所消化，因此业主有一定的定价能力，尤其是那些处于核心地理位置的物业业主。另一方面，这些业主可以很轻易地调高其核心区域物业租金。大量的新增供应并没有给市场带来明显的负面影响，但是在接下来至少2到3年内会迎来更多供应入市，租赁市场预期持续弱化，未来部分市场的前景将会因一些非核心区竞争力提升而受到影响。

  戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英认为：“全国多个市场将在未来几年内迎来供应潮，供大于求仍将是盘踞部分二线城市写字楼市场的主旋律。未来五年新增供应量的总和在部分二线城市有可能相当于目前的总存量，甚至是现有存量的数倍之多。因此这些市场的空置率将不可避免地上升，并迫使租金下调。与此同时，四个一线城市的未来供应尽管在绝对数量上居全国前四位，但因这几个市场的旺盛需求和高去化速度，相信市场不会出现大幅波动。”

  据悉，西安市场未来五年的供应量将达到现有存量的306%，特别是在2016年到2018年，市场供应将会非常集中，库存压力还是存在的，但由于2015年租赁市场的净吸纳量与需求都较为客观，空置率尚处于相对比较理想的水平。会减缓市场过于悲观的程度，整个市场的主基调将会平稳发展。