营改增为房产交易降税 扎堆卖房大可不必

　　从今年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等4个行业纳入营改增试点范围。

　　近日，这则消息在房地产圈引发持续关注。营改增了，纳税额要增加吗？甚至有消息称，营改增新政已经引发济南（楼盘）扎堆卖房。

　　那么，营改增对房地产行业的影响到底如何？

　　3月24日晚，财政部、国家税务总局公布营改增全面推开细则、营改增过渡政策的规定等。其中，营改增过渡政策的规定显示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　“国家实施营改增的大方向是减税。房地产营改增也遵循这个大方向，营改增后将降低房产交易成本。”山东大学经济学院教授、博士生导师、导报特约评论员李齐云对经济导报记者说。

　　税率降低0.6%

　　所谓营改增，就是将营业税改为增值税。对于房地产行业来说，这一政策调整对新房市场的影响较小。因为，无论是营业税，还是改变之后的增值税，都是由开发商缴纳，相关的税费会隐藏在售价里面，购房者对其并无直接感受。

　　但在二手房市场，无论是买方还是卖方，都将直接感受到税收政策的变化。那么，在二手房市场，营业税和增值税到底有什么不一样？

　　从表面上看，两者最大的不同是税率不一样。

　　在营改增前，除北上广深地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。而个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，税率为5.6%。而增值税呢？本月18日，财政部官网发布消息，5月开始营改增，房地产行业将按11%的税率征收增值税。

　　从5.6%到11%，表面看上升幅度很大，增长了近一倍。但实际呢？

　　“两个的税基不一样。营业税是按照交易全额来在征收，增值税是按照增值的那部分来征收。也就是说，只有当你购买的房子价格翻番之后，增值税的纳税额才会大于营业税。否则，虽然增值税税率增长了近一倍，但纳税额将是下降的。”李齐云分析道。

　　营改增过渡政策的规定进一步指出，将对住房增值税实行优惠政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税。与原来相比，税率相当于降低了0.6%。

　　获证两年以上房子

　　继续免税

　　前面说的5.6%的营业税，仅仅是针对两年内的房屋。如果房屋购年限已达到或超过两年，按照目前的政策，将减免营业税。营改增实施以后呢？

　　根据24日晚公布的细则，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，将继续免征增值税。

　　此外，在本次细则公布之前，业界曾担心，对于那些是假报网签价格的购房者，新政策肯能非常对其非常不利。

　　为了规避少缴营业税，二手房买卖双方在网签时刻意压低成交价早已不是秘密。比如，明明是100万元的房子，在网签时将价格压低为60万元，这样就能帮助买家少缴营业税。

　　但营改增之后，税务部门计算房产增值多少时，将会按网签系统中的报价。一套房子买时压低价格，将来再卖时，增值额“虚增”几十万。按11%的税率缴纳增值税，购房者将拣了芝麻丢了西瓜。

　　但24日晚公布的细则，打消了这种不利。因为，购房已满两年的可以继续免征增值税，对购房者没有影响。购房不满两年的，按总房款的5%缴纳增值税，同样降低了赋税。

　　总之，房地产行业目前依然面临去库存压力，且在国家减税的大背景下，本次营改增将降低房地产交易环节的成本，市民们大可不必“扎堆卖房”了。