沪深楼市新政落地 机构：房价调整幅度有限

  沪深两市楼市调控新政相继出台，3月25日，上海出台了“史上最严厉”的楼市调控政策，推出更严格住房限购政策、差别化住房信贷政策等系列组合拳。当日晚间，深圳楼市调控新政亦落地，明确购买首套房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成；非本市户籍居民家庭限购1套住房，且需提供3年以上连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

  对此，民生证券地产温阳团队点评称，鉴于目前房贷政策宽松，且鼓励正常住房消费的政策并未转向，沪深此轮房价调整幅度有限。预计至年底上海的房价下降10-15%之间，深圳下降20%-25%。

  主要内容如下：

  为什么会出台调控政策？

  根据中原地产数据，环比看2月上海房价远远领先与其他一线城市（上海+8%；北京+4.1%；深圳+2.2%；广州+0.1%），同比看深圳房价涨幅过快（深圳+68.3%；上海+38.4%；北京+5.9%；广州+8.7%）。房价的快速上涨引发市场层面的部分投资和恐慌需求入场、舆论层面对地产政策的批评以及监管层面对地产金融风险的担忧，是政策出台的最主要原因。

  限购政策有什么变化？

  上海的限购政策也经过数次调整，整体趋紧。2011年1月，上海发布限购令，2套及以上的本市家庭、1套及以上非本市家庭、不能提供累计1年个税/社保（2年内）的非本市家庭限购。2012年2月明确单身购房口径，非本市单身不能购房。2011年7月和2012年6月补缴个税及补缴社保的操作不予认可。2013年11月，非本市家庭个税/社保年限调整为累计缴纳2年(3年内)。2016年3月调整为连续缴纳满5年。

  深圳的限购政策从2010年9月开始。2套及以上的本市家庭、1套及以上非本市家庭、不能提供累计1年个税/社保的非本市家庭限购。2016年3月非本市家庭购房社保/个税要求提升为3年。

  限贷政策有什么变化？

  限贷方面，放松后的再次收紧。2014年930及2015年330央行两次放松限购，将首套房认定标准从“认房、认贷、认贷款记录”调整为认贷，二套首付比例调整为40%。虽然此后央行放松限贷的政策均将一线城市排除在外，但是这两次限贷政策放松客观上推动了改善型需求入市，推动房价上涨。上海本轮调整将目前的首套认定标准事实上调整为“认房、认贷”，并且二套首付比例有所提升：普通住宅50%、非普通住宅70%。深圳本轮调整将目前首套认定标准调整为“认房、认贷、认贷款记录(两年内)”。

  限购限贷政策影响几何？

  根据上海中原、深圳链家的一线数据，限贷政策升级对需求的直接影响在20%-30%之间。我们认为更多的影响还在于购房者整体预期的转变和观望情绪的提升，一些恐慌性需求和投资性需求可能会短期退出市场，而首次置业和改善型需求则有可能暂缓置业计划。

  由于2015年沪深两市成交都明显上涨，我们认为2016年剩余三个季度沪深成交量或同比下跌50%左右。鉴于目前房贷政策宽松，且鼓励正常住房消费的政策并未转向，我们认为沪深此轮房价调整幅度有限。预计至年底上海的房价下降10-15%之间，深圳下降20%-25%。

  沪深房地产市场调整是否会影响其他城市？

  基本不影响。1）因城施策，城市之间的政策差异化增强，市场表现的独立性也增强。2）中央政府去库存的目标还未完成，个别一线城市政策调控不改变二三线城市的政策宽松。近期武汉调整公积金最高额度（60万到50万），主要是由于入不敷出的特殊原因，并非二线城市调控开始。但是对于房价上涨过快的城市，政策风险依然存在。