西安楼市泡沫多大？比泡沫更可怕的是还没买房

　　有个段子，是这样说的：买了房的人，盼房价涨，坐等升值，无论这个房子是用来住的，还是投资的。没有买房的人，盼望房价能下跌，无论是买不买，是否买得起，什么时候买。这样的心情，十分能理解。

　　有人问得很抽象：你觉得，现在西安的房价有泡沫吗?

　　有人问得很梦幻：你说，西安的房价会下跌么?

　　有人问得很直接：告诉我，西安哪里的房子能升值?

　　有人问得很具体：A盘和B盘，我应该买哪个?

　　大家都想知道西安的房价究竟有没有泡沫?是不是会破裂?如果真的破裂，会不会成为最后的接盘者?

　　要说清楚西安的房价问题，小编觉得需要三句话。

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　　第一句话，供求关系是主要矛盾。

　　数据显示，截止2016年2月末，西安市商品住宅库存量为1779.65万平米，库存面积持续5个月下降，去化周期为14个月，为近两年最低值。

　　同样是数据显示，2007年西安全年成交量在950万平，大家觉得已经很不错了。到了2008年，全年成交达到了970万平(一说达到了1050万平“，创下历史新高。可是2010-2015这几年面临“限购”、市场低迷等因素，全年成交量不但没有下滑，反而节节攀高，到2015年全年成交量达到了1500万平(一说达到1700万平)，每年都在”创新高“!

　　这个情况说明什么问题?你买不买房，成交量在那!

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　　第二句话，货币廉价是最大推手。

　　货币M2增量与商品住宅销售量价关系是高度吻合的。去年全年货币增发16万亿元，钱多了，钱就不值钱了，利率水平也在下降，房企发债去年底利息还在6%以上，今年已经接近3%了。

　　但是，钱没去实体经济，也没去股票市场，没去买黄金，你说能去哪里?

　　周小川行长说“居民部门加杠杆的逻辑是对的”。现在居民储蓄有多少?城镇居民大概有30万亿元，行长觉得储蓄太多了，可以降降首付、多加加杠杆。

　　有意思的是，去杠杆是今年供给侧改革的五大任务之一，政府部门和金融系统要去杠杆，但企业和居民部门却是在加杠杆，小编有点看不懂。

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　　第三句话，资本避险是投资本性。

　　世界上所有大都市、热点城市都会对资本和人口产生虹吸效应，西安也不例外。西安目前860多万人口，到2020年将实现1000万人口，西安建设国际化大都市的定位以及西北中心城市的地位，交通枢纽、领先的科研及教育优势等，使其具备了强大的城市能级，对外来人口形成强大的磁力。

　　打个比方说，我们想买股票，哪些股票是风险小、收益高的?当然是每一个行业里最好的上市公司，当全行业都快死掉的时候，王者依然还能撑得住。买资产，也是选择热点城市的最好资产。

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　　那么，西安的房价究竟有没有泡沫?

　　这个问题，简直是个天问。在2007-2010年上半年，这四年半的时间里，西安的房价经历了2007-2008两年所谓”补涨“阶段，到2009-2010两年多的”蹿升“，在曲江、高新等新成熟的板块，及浐灞、西咸等新兴区域房价确实形成了一定的泡沫。

　　那么，经过2011-2015这几年的跌宕洗礼之后，尤其是新楼盘的定价相对比较谨慎，西安的总体上相对比较稳定，处于小幅涨跌震荡中前行，大涨势头被遏制。即便说，还有泡沫，那也极为有限。

　　数据显示，2016年2月份西安的成交均价在6640多元/平米。这个数字已经回到了2008年。

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　　那么，现在西安的房子到底还能不能买?

　　如果股票一直上行，你会不会买?我想答案是肯定的。很多人强调房价不可能永远上涨，泡沫总是会破裂的。但事实是什么呢?

　　世界上大都市的房价其实都是在一直上涨的。欧洲的巴黎、伦敦，加拿大的多伦多、温哥华，澳洲的悉尼、墨尔本、堪培拉，美国的洛杉矶、波士顿、旧金山、纽约，印度的孟买，甚至新加坡、台北、香港等等。

　　世界上货币总是越发越多的，没有哪个国家是把钱收回去烧掉的，对应的，钱多了就不值钱，一切对应钱的东西都会变得值钱，特别是不动产。

　　下面这几个观点很有意思，想和大家一起分享。

　　一、在历史的长河中，那种房价暴跌50%、80%的大崩盘、大萧条，没几回。

　　20世纪到现在100多年，大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴，这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个“失去的20年”，更是比较罕见的个案了。

　　二、毫无疑问，泡沫总是会破的。同样毫无疑问的是，泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。

　　地球上还没有永远只涨不跌的房价，美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场，在过去的100多年里，他们都无一例外的经历了大崩盘。不要觉得中国的房价连涨10几年是多么新鲜的事情，很多地方都出现过。拉长一点看，泡沫的破灭都是不可避免的。

　　大崩盘的确很恐怖，一夜之间全完了。但，你看看那些地方，在崩盘之前，房价连续上涨了多少年?美国三次大牛市每次的跨度都是10年以上，日本是30个年头，香港是17个年头，中国从房改之后，除了2008年，也基本是17年一路上涨。

　　越激烈的崩盘，前面一定是越长时间的房价上涨。

　　三、预测泡沫是徒劳的，坚持任何一种观点都会有对的那一天。

　　中国楼市从2002年起，就不断有专家告诫我们：楼市要崩盘了，不要买房。结果房价涨了10几年，崩盘还是没有等来，倒是自己离房子越来越远了。

　　再强大的政府、再牛逼经济学家，谁也预测不到、谁也挡不住商业大周期的突袭。预测泡沫都是徒劳的，成功逃过泡沫更是少部分人才会有的狗屎运。

　　长远看泡沫迟早是会破的，就像长远看人迟早会面临死亡，难道这样，你要每天把自己活得苦逼逼的?

　　这世上最不靠谱的事就是预测不可知的未来了，最简单的一个法子：如果你永远只坚持一种观点，一定是对的。比如，你每年都公开说一次：房价一定会跌的。看过去那些地方的房价史，一般最长也就30年吧，你一定会答对一次的。

　　四、长期看，因为害怕泡沫而不去买房，个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨你的一生。

　　美国两次大崩盘 ，横跨了接近一个世纪。日本在大崩盘之前房价涨了30年。回头看，中国房改以来，也有18年了。你的人生，有几个18年?有几个30年?为了等一个到现在都还没来的大崩盘，可能你要错过好几次改善自己的机会。比如：2005年之前，2008年，2010年。我想说的是：财富不是最重要的，时间才是，学习才是。

　　在西安，即便是你迟至2015年在浐灞买套房，2015年浐灞楼盘均价6000元/平米以内，至少，你不用因为要花8000-10000元/平米才能买一套的曲江一期的房子而焦虑了。

　　所以，这样的虚无缥缈的大崩盘，你根本没有必要老是想着它，它爱来不来。

　　五、我们能看到的是，房地产是储藏财富和抵抗通胀的最好方式。

　　也许有更好的，但是，和普通老百姓攸关又最没有专业门槛的，就是房地产了。看看美国、香港那些数据，结论很鲜明，香港房价在98年亚洲金融风暴之后依然创了新高。每一个国家的房地产在长期过程中，都会表现出上涨，期间会经历多次的小调整，但基本都是：涨起来很凶猛，跌起来一般般，最后来一个大泡泡收尾，再重新开始。

　　泡沫是很可怕，但最可怕的是，你因为担心那个不知道啥时候来的泡沫而选择了什么都不做。那么，即便泡沫崩溃了，你自信有钱去抄底吗?房地产至少还能跑赢通胀，但你只持有的现金却在时间的流逝中，全贬值了。

　　一线城市以及热点城市的房价，不要指望它没有泡沫，不崩盘，对这一点我从来没有怀疑过。

　　我们最应该学习的，是如何面对泡沫。