上半年全国地王、豪宅都在狂欢 西安独品冷清

　　2016年上半年虽然已经过去了，但是全国各地的“天价豪宅”传说还在不断继续。据了解，有机构统计称2016年上半年，全国均价每平方米超过10万元的豪宅有36个。一线城市豪宅售价每平方米动辄超过20万元，甚至二线城市个别项目也跻身单价‘10万元+’阵营。可以说不愧是中国历史上第一个顶级豪宅年。

　　下半年才刚开始，新的记录就又产生了：近日，上海有楼盘以高达34.49万元/平方米单价成交，创下中国内地楼市新房有史以来最高记录。

　　这个惊人的价格大概只有今年3月北京每平米46万的学区房能媲美了。这个房子可和豪宅完全不搭边，就是一个面积仅11平米的平房，售价却要530万，每平米46万。房子本身也相当破烂，仅能放一张床，但是因为对口学校是号称全中国最好的小学北京市实验二小，成为家长们趋之若鹜的“优质房源”。

　　学区房是种特殊现象，今天就先不做比较了，我们话题再拉回来。从近些年成交的这些豪宅项目来看，天价豪宅多出自国企、央企和上市公司，并且这些项目多是当年的地王地块，可以说是天价地王催生了天价豪宅，可见“面粉”对于“面包”的影响力是不可忽视的，所以要探索住宅交易市场，就要首先看看今年上半年的土地市场的情况。

　　和动辄高价成交的豪宅市场相匹配，土地市场的高价成交地块也是频频涌现。上半年全国出现200宗单宗地超过10亿的高价地块，其中3宗超100亿，分别在杭州、深圳、天津。这其中国企获得的比例多达106宗，占比高达54%。截至6月28日，国内50大城市合计土地出让金已经达到了 9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5%。而且在高价地频出的大城市中，二线城市占据了主流位置，这也与当下领涨全国房价的城市已经由一线城市转至二线城市接棒的趋势一致。其中，苏州、南京、杭州、合肥这“四小龙”占据了地王榜前列。(据中原地产数据)

　　这些高价地块的影响也将在后期逐渐显现出来。对于以上那些一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将造成非常大的风险。因此未来新上市的商品房定价很可能将出现高端化趋势，换句话说，天价豪宅盛宴仍将持续。

　　地王、豪宅这两个上半年楼市狂欢的常客却没有忽略了西安，使得西安在这场盛宴中独品冷清。

　　市场成交方面来看，今年上半年的西安住宅均价6760元/平方米，与去年上半年持平，远不及去年下半年的全市住宅均价6920元/平方米。自2011年西安住宅均价跨入6700元/平米以来，5年间西安房价一直处于停滞阶段。

　　土地市场方面，上半年西安土地市场共成交68宗地，10宗流挂，流挂率达14.7%，成交总面积155.71万平方米，同比下跌0.42%，与去年同期基本持平;成交金额共计63.21亿元，同比上涨2.02%。(据西安乐居数据)

　　究其原因，库存应当是首要因素。截止6月30日，在多方政策的化解下，西安楼市库存虽然有降低，但仍有13个月库存周期有待消化，和一些重点城市5个月以内的库存周期相比，供大于求的情况还是比较明显的。而且西安目前二环以内主城区的地块基本都已经开发完毕，剩下的地块位置都较为偏远，也导致了房地拿地的积极性不高。另外，政府对新增住宅土地供应的也进行了严格控制。

　　对于以上地王、豪宅频出的一、二线城市来说，虽然中央已经开始遏制地王，然而短期来看效果并不显著，首次置业的刚需群体购房需求将愈发难以实现。

　　西安市场的情况还是比较乐观的，下半年房价会有所上涨，但由于短期内供求关系难以扭转，下半年西安楼市将依然以去库存走量为主。