房地产开发贷款增速趋缓 个人购房贷款高速增长

　　今年上半年我省商品房成交量快速增长，房地产开发投资明显反弹，西安商品住宅销售价格持续上涨，房地产市场供给侧改革取得显著成效。

　　但值得关注的是，商品房售价对房地产信贷政策变化极为敏感，就全国70个大中城市数据来看，虽然整体房价依然处于上涨中，但涨幅不断收窄，如果信贷政策在下半年出现收窄势头，则支撑整个房地产价格上涨的可能性将不复存在。

　　据人行西安分行统计，今年上半年，我省房地产贷款余额5209.6亿元，同比增长18.79%，保持平稳适度增长势头，同时信贷结构更趋优化，房地产开发贷款增速趋缓，个人购房贷款持续高速增长，有力地支持了房地产去库存速度的进一步加快。截至6月末，全省房产开发贷款余额1430.08亿元，同比增长9.6%，较上年同期大幅下降41个百分点。截至6月末，我省金融机构共发放个人购房贷款3348.16亿元，同比增长15.47%，其中个人住房贷款余额3134.15亿元，同比增长16.17%，占到全部购房贷款的92.7%。截至6月末，保障性住房开发贷款余额为940.69亿元，同比增长56.8%，高于房地产贷款增速38个百分点，占房地产开发贷款的比重持续增长。

　　据调查，在我省金融机构发放的个人首套房贷款中，平均首付比例仅为32.8%，平均利率水平仅为基准利率0.988倍，均为近年来最低水平。在执行首套放贷政策的贷款中，58.9%执行基准利率，执行上浮利率占比为13.3%，执行下浮利率占比为27.8%，消费者购房成本得到明显降低。

　　但近期房地产市场存在的几个趋势应引起关注。

　　一是个人住房贷款利率水平进一步下降空间有限，难以促进购房需求进一步上升。数据显示，我省个人住房贷款平均利率呈下降趋势，但未来贷款利率进一步下降空间有限，一定程度上影响了购房需求的上升。从非首套房贷款利率水平来看，2016年6月，我省非首套房贷款平均利率为基准利率的1.101倍，已经与政策规定的不低于基准利率的1.1倍极为接近，贷款利率下降空间几乎不存在。从首套房贷款利率来看，2016年6月我省首套房贷款平均利率为基准利率的0.986倍，较政策规定的贷款利率下限为基准利率的0.7倍有较大空间，但在商业银行实际经营业务中，随着利率市场化的推进，商业银行的资金成本在上升，存贷款息差在缩小，银行主观上降低贷款利率的意愿不强，资金成本的上升使得银行机构难以进一步降低贷款利率。

　　二是去库存进度加快，但基础仍不稳固，供大于求的格局没有发生根本性改变。以占据全省房地产市场份额70%的西安市为例，截至5月末，西安市已批准上市的商品住房累计库存为1959.42万平方米，同比下降14.64%，较2015年末库存面积减少279万平方米，已批准预售的商品住房待售面积连续6个月下降，但要将这些已有库存全部消化仍然需要9-18个月的时间，去库存的压力依然存在。

　　三是部分贷款申请者存在不良信用记录，影响银行机构发放贷款。据调查，我省各银行机构对申请个人住房贷款的居民家庭基本都能满足其贷款需求，但贷款申请者若存在不良信用记录，银行机构一般会拒绝向其提供个人住房贷款。个别居民由于征信意识淡薄，未及时偿还助学贷款、信用卡欠款等，造成不良信用记录，影响了其向银行机构申请个人住房贷款。

　　四是房地产企业相关手续不健全、不规范影响银行机构贷款投放。调查显示，我省内部分楼盘未取得预售许可证就向居民销售房屋，银行机构难以向购买此类住房的居民发放贷款。部分开发商在取得销售许可证后，仍然存在拖欠土地出让金，以及欠缴各种税费的情况，导致商业银行向居民发放个人住房贷款后将难以办理抵押登记，致使银行机构放款意愿降低。