房企再融资政策收紧 以后再难出“地王”

　　证监会官员近日指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

　　今年一二线城市“地王”辈出。据Wind资讯不完全统计，2015年房企的公司债出现了明显的井喷，全年发债超4300亿元，是2014年的27倍还多；2016年截至6月13日，房企发债规模已接近4300亿元，相当于2015年全年的发债金额。中原地产研究部最新统计数据显示，截至5月31日，今年全国土地市场上总价超过15亿的有105宗地块，而在被业界人士喻为“地王井喷”的2013年，全国的“地王”数量也不过60宗。且今年“地王”溢价率更是动辄高达300%-400%，让市场瞠目结舌。

　　由于国内重点城市楼市持续火爆，地产商为了加快布局，对资金需求量陡增。同时国内融资渠道也逐渐增多、融资成本却不断降低，因此以大型和国资房企为代表的单笔融资规模越来越大，导致大中型房企有息负债“债台高筑”。央行《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，一季度人民币房地产贷款增加1.5万亿，增量占同期各项贷款增量的32.5%。快速涌入房地产行业的资金，除了来自债券市场，还有银行贷款。中国房地产协会近日发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，上市房企的净资产收益率和总资产利润率均值两项指标却持续下滑，且负债水平保持较高态势，净负债率均值为96.09%，再创历史新高。其中，有息负债总额排名前十的企业以大中型房企为主，恒大、绿地位列前两位，万达、中国中铁、中国铁建、保利等有息负债也超千亿元。

　　显然，房企是在背负巨债争“地王”。

　　此次证监会明令禁止房企通过再融资的途径拿地，符合近期对稳定资产价格的要求，对房地产的影响首先是房地产公司的资金链收紧甚至短缺，拿地没有之前那么疯狂了。这些要求是抑制“地王”和地价的一种方式，在房子数量已定的情况下，根据供求关系原理，能够加大市场上新房的销售量。

　　经济学家马光远认为，土地市场在经历上半年的疯狂之后，下半年降温是大概率，特别是上半年“地王”频出的情况不会再出现；此外，考虑到上半年房价上涨的情况，下半年货币政策出现明显放松的可能性仍然比较小。2016年下半年中国房地产市场周期将步入拐点，提前进入下行阶段，第四季度更是会随着新房供应的增加，迎来供过于求状态。