买房路上多忐忑 315揭秘维权那些事儿

　　每年的3.15，房产问题总是会成为投诉的一个热点。对购房者来说，房子提供给我们的不仅仅是一个安全、舒适的居住空间，更是我们心灵的港湾，所以在它“身上”发生的任何一件事情，都会让我们牵肠挂肚。然而，承诺未兑现、虚假宣传、项目未按期交房、合同陷阱、迟迟拿不到房产证……买房者所遭遇的不公正、不诚信行为，远比想象要多、要严重。作为普通购房者的你，当遭遇到这些问题的时候应该怎么办? 小编整理了近期西安楼市的一些常见问题附解决办法，希望能对大家有所参考帮助。

　　房产证难办

　　案例：西航花园入住16年办不成房产证

　　西航花园已经开发了将近20年，目前已经建了500多栋楼房，然而开发商一直没有为业主办理房产证。因为拿不到房产证，居民就没办法办落户，房屋也只能私下偷偷卖，过不了户。而业主关于西航花园房产证办理的投诉，从2010年开始就从未间断。西安市政府办公厅信息处给出回复称，因为西港公司存在未批先建以及小区行政管理区划的调整，导致了房产证办理的缓慢。

　　分析：

　　按照《房屋登记办法》相关规定，要办理分户房产证(小证)，就必须先进行房屋初始登记(大证)。而办理房屋所有权初始登记，须由开发企业向不动产登记中心提交国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案表及缴纳相关税费的凭证等资料，不动产登记中心受理后，方能进入办证程序。

　　如果遇到开发商迟迟不为业主办理房产证的情况，业主是否能自行办理?西安市房屋产权产籍管理中心商品房科工作人员表示，只要带齐资料，业主完全可以自行来中心办理，资料交齐后，一般20个工作日就可以拿到房产证。“就是收集资料这个过程比较复杂，因为业主需要携带的资料包括开发商营业执照复印件、法人委托书等。”

　　【友情提示】如果有商品房业主想了解自行办理房产证事宜，可拨打029-87639973咨询。

　　强制交房

　　案例：晶城秀府交房延迟3年问题频发 开发商未竣工验收强制交房

　　西安雁塔区的晶城秀府二期2013年开始预售，五证齐全，当时价格每平米1.1万元。消费者黄先生当时一次付清，购买了一套90多平米的小户型。按照合同约定交房日期为2014年8月，然而到期开发商迟迟无法按期交付，让他一等就是两年多，期间他一直都是租房住。到了2015年开发商强制给他发了9回通知，强制收房。据其他业主反映，开发商没有提供《竣工验收备案表》就要求大家收房，入住后小区也出现了种种闹心的问题。针对投诉，开发商表示是资金短缺导致。

　　分析：

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》、《合同法》都规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。商品房是否经过验收或者验收是否合格的标志就在于是否取得《建筑工程竣工验收备案表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工验收备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。

　　开发商办理“竣工验收备案表”，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保等多部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。“建筑工程竣工验收备案表”是房屋是否合法的标志，如果房屋无法拿到竣工验收备案表，那么房产证也无法办理。

　　【友情提示】开发商为了避免迟延交房，往往在手续还没有齐备的情况下向业主发出收房通知而强行交房，这一行为违反了合同的约定及法律的规定，业主完全有权拒绝收房。如果开发商没有提供齐全的手续，业主却签字收房，法律上会被视为放弃权利，所以业主要慎重签字。

　　房屋质量问题

　　案例：丽都名园小区房子渗水12年 一家人挤一个卧室

　　消费者李女士2002年购买下一套丽都名园小区房子，从2005年房子开始渗水，李女士多次找小区物业解决问题，在被告知要申请大修基金后整整等了12年依然没有解决问题。如今物业经理已经换了3任，可当初所说的大修基金仍未申请到位。李女士将开发商、物业公司起诉了，3月10号第一次开庭，开发商却说5年保修期已过了，李女士认为自己反映问题的时候是在保修期内。

　　分析：

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定:交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内的,出卖人应当承担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复,修复费用以及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果房屋主体结构出现问题,可要求质监部门做出认定。最终认定为主体结构质量问题,可要求开发商退房并提出损害赔偿。

　　在过了保修期的情况下，则是根据物业的产权性质来判断。若发生在单个业主家中，属于业主的专有部分，业主可自行聘请维修人员或要求物管方提供特约服务来维修。如发生在房屋的共有部分，则可要求物管方对其进行维修，费用由相应业主按各自拥有的权属份额共同承担，涉及大修、中修、更新、改造的，还需使用已建立的房屋专项维修资金。如涉及到主体结构一类，危及业主人身安全的问题，则属于终身保修范畴，经过工程质量检测机构核验，并做出定论后，可要求退房，如因此而造成人员和财产损失，可要求相应赔偿，包括装修费用等损失，都可一并由开发商支付。

　　【友情提示】房地产开发企业在交付新建商品房屋时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。这两书可以作为商品房购销合同的补充约定，其中具体的保修期限也可由双方协商约定，购房者可根据情况，向开发商要求加长某些部位的保修时间。

　　买房遇烂尾

　　案例：汉城湖畔房款交了四年 楼盘复工遥遥无期

　　位于梨园路的汉城湖畔项目从2012年年底施工以来，不止一次出现资金链断裂，致使施工无法正常进行，曾多次出现工人、村民、业主拉横幅讨薪、要房等现象。不仅商品房部分未交付使用，村民的回迁安置房也未交付，目前该公司仍在相关部门的协调下筹集资金，一旦有了资金支持就会恢复施工，但恢复施工的日期仍不能确定。

　　分析：

　　烂尾楼多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。遇到房地产开发公司在房屋建成前倒闭，楼盘烂尾，无法交付这种情况，建议购房人立刻进行起诉，由法院对开发商包括烂尾楼盘和土地在内的财产进行司法查封，后续通过拍卖变卖财产，偿还购房人的购房款。

　　对购房者十分有利的是，较高人民法院曾就上述问题发出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权银行;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

　　业委会成立遇阻

　　案例：没经费成立不了业委会 浐灞半岛业主代表起诉开发商

　　浐灞半岛A10/A15小区2010年交房入住，共34幢高层，近5000户。2012年12月，浐灞半岛A10/A15小区开始业委会筹备工作，却因建设单位未提供筹备经费、办公用房及办公设施，业委会筹备工作一直停滞。为向开发商索要成立业委会所需的经费、设施和办公用房等，浐灞半岛A10/A15小区的业主代表们发起了两起诉讼，但均被驳回。

　　分析：

　　根据2017年1月1日开始实施的新《西安市物业管理条例》第三十七条规定：召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在业主大会筹备组成立之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。贾涛认为开发商应在筹备组成立之前就将筹备经费交至规定的专用账户。

　　如何解决开发商不配合带来的经费等方面的难题?从目前的法规来看，在业主大会成立之前没什么办法，只能由业主们自行筹措、先行垫付，在业主大会成立后，用共有收益返还业主;或者通过起诉开发商拿回自己的费用。在江苏宿迁，交房前就要求开发商要按照每平方米0.5元的标准向街道办预交业主大会筹备费用。在杭州，要求按每户50-100元的标准交，只有在街道办出具手续后，房管部门才同意开发商交房，而街道办会委托第三方机构来负责新小区筹建业主大会推选业委会的工作，之后街道办会把钱划给第三方。西安目前对开发商还缺少法律强制手段。

　　买房路上的忐忑很多，小编只是整理了较为常见的几个问题，更多的还是需要购房者们提高维权意识，了解相关的房产知识，尽量避免纠纷的发生，减少置业过程中的个人损失。