四部委10天4次辟谣 楼市“四加一”传递从紧信号

　　6月份一周之内，四部委接连发布涉房调控的表态，加上端午小长假前，一条上海楼市限购政策继续收紧的消息引起广泛关注。非常“四加一”的组合表明，中央对于房地产市场调控的基调依然坚定。

　　端午小长假前，一条上海楼市限购政策继续收紧的消息引起广泛关注。上海市房管局相关人员接受采访时表示，上海各区县交易中心已停止外地户籍补缴社保办理房产过户，非上海户籍购房者，无论社保还是纳税未满一年都无法购房，补缴也不行。

　　这是继四部委就媒体“误读”楼市政策而陆续辟谣后，房地产调控最敏感的龙头城市跟进表态。节前，非常“四加一”的组合表明，中央对于房地产市场调控的基调依然坚定。在复杂环境下，如何在稳增长的同时，继续巩固房地产调控成果，坚持房地产调控的正确方向不动摇，防止新的泡沫泛滥，这对各方都是新考验。决策层越来越清晰地认识到，靠吹大资产泡沫、靠货币放水来实现的增长，决不是“稳增长”，而是摇摇晃晃的增长。如果房地产政策反复，市场反弹，中国经济震荡难免。

　　回首即将过去的6月份，“地产江湖”飞短流长、谣言纷起。月初，先是有媒体借发改委人士之口说“地产松绑或是救市第二张牌”，称受外部经济影响，再加上房地产调控引发的经济真空，给经济回落带来的压力越来越大，政府有意通过集中放项目和给房地产松绑来提振经济。与之呼应，“银监会给予二套房同样风险权重”的报道很快出笼。而更荒诞的是，很快又有所谓“央行特急文件要求首套房贷利率最低七折”之说。

　　面对以讹传讹的信息，有人“根据历史经验”声称，这是“货币政策真正放松和市场转折的开始”。于是，积蓄的刚需和投机性需求喷涌而出，市场重新沸腾。连珠炮式的谣言，也激发一些地方政府以更大胆的手法救市，他们从放气球式的观望、试探到大张旗鼓、无所顾忌地对限购政策进行“再调整”和“再平衡”，开发商、学者、媒体也轮番上阵齐喊“市场转向了”。一轮以谣言为引信的炒作再度引爆。一些楼盘价格坐地飞涨、逆势拉升，“夜光盘”、“日光盘”重现，本已沉寂的土地市场又刮起抢地风，地王重现江湖。

　　本轮房地产调控以来，没完没了的干扰、噪音、反调控的举措伴随着调控的全过程，“做梦都希望政策松动”的房地产势力，从未停止过对市场的干扰。如今，他们甚至成为“造梦师”，成为虚拟政策的制订者和发布者，以一连串谣言突袭僵持状态的房地产市场，其简单的手法是搞定媒体，短时间内以谣言进行病毒式传播，希望通过“误读”来催生某种既成事实，倒逼决策层拾级而下。但一位决策层的高官曾经警告说，“不要与政策博弈，如果这个行业普遍没有自律意识，只会倒逼更严厉的政策出台”，现在看来，是一语成谶。

　　房地产对中国经济的裹挟、胁迫已到了无以复加的程度。所有利益链条上的参与者都是受益者，只要音乐不停，你尽可以继续跳舞，而乐声何时停止，谁也说不清。所以媒体热衷于口水仗和在各种悖论中左右摇摆，频频误读和炒作。这让人想起英国《金融时报》总编辑莱昂内尔·巴贝尔的一段话。金融危机爆发后，他诘问媒体“为什么过于喜欢为正面消息造势，感兴趣的只是传播房地产价格上涨的”好消息“？”他毫不留情地说：“我们是不是被大公司吓倒了，唬住了，失去了独立批判和分析的能力？我们是不是为流言、谎言和投机行为提供了平台？我们这么做到底是加剧了危机的蔓延还是增强了民众的信心？”他的话道出了媒体在复杂形势和利益关系中，如何坚持操守、良知和专业水准的重要命题，这个问题已经到了必须正视的时候。

　　从近期市场形势看，此轮炒作的恶劣后果已经显现，谣诼之音让市场重陷迷乱和混沌，也让决策者如芒刺在背。节前，多部委辟谣和上海对外地人购房关闭大门，这非常“四加一”的组合，说明更严厉的调控有可能随时跟进，而这都是这个行业过度膨胀、不懂自律的结果。

　　中国房地产市场，一个复杂而痛苦的时代已经来临。

　　四部门10天4次密集辟谣 驳房地产政策可能松动

　　房地产宏观调控政策的风吹草动不仅关系到今后房地产市场走势，也成为购房者买房的风向标。今年以来，限购松绑，金融政策调整等放松调控的传闻不绝于耳。过去10天，包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣，业内专家表示，近期四部委罕见密集回应市场传闻，实属罕见，一方面表明市场敏感期舆论风险高企，另一方面表明政府对于市场调控的基本态度依然严谨。

　　10天4次辟谣

　　针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道，住建部新闻发言人6月18日表示，住建部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。

　　值得一提的是，这是自6月8日以来，国家部委十天之内对关于房地产政策可能松动的第四次辟谣，而且还是来自四个不同的部委。6月14日，央行新闻发言人已就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应：中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。

　　6月12日，发改委针对“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道作出澄清，表示该部门最近没有人接受过该媒体记者采访，有关报道纯属捏造。

　　链家地产市场研究部研究员陈雪表示，6月份一周之内，四部委接连发布涉房调控的表态，一方面说明在市场观望相持的敏感期，舆论风险高企；同时也表明，目前中央对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显的放松迹象。

　　6、7月将是楼市调控关键期

　　进入2012年以来，楼市的调控政策不再加码，反而各地政府纷纷开始对楼市进行微调。整体经济下滑之时，放松调控的谣言四起，“史上最严厉”的房地产调控似乎到了十字路口。

　　“6、7月份将是楼市调控的关键时期，当前时期，政府需要及时明确表态，表达促使房地产市场理性回归的决心，稳定民众的政策心理预期乃当务之急。”北京科技大学经济与管理学院教授赵晓表示。

　　赵晓认为，楼市反弹期待政策表态，再次强调房地产调控的三个“合理回归”目标应该很有必要。一是促进地方政府心态的回归，逐步减少对房地产业的依赖；二是促进开发商心态的回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配；三是促进购房者心态的回归，一方面要保证居民合理的自住性需求，另一方面要对投资和投机需求继续保持高压态势。“如果能加大住宅用地的投放量，则既扩大投资，刺激经济增长，又能有效抑制房价反弹，应该是当下不错的一个政策选择。”

　　房价大涨可能性较小

　　投资银行摩根大通最新研究报告称，预测中国的房地产紧缩调控政策不会放松，并维持今年全国房价下降5％-10％，部分一线城市降幅可达15％-20％。

　　从宏观政策上看，报告称目前政策趋松不会直接令楼市受益，但融资成本的降低及市场流动性改善可以间接缓和地产业压力，预计针对投机和投资性购房的限购政策还会持续。“部分开发商融资已然不易，未来几个月间房价继续下行会迫使它们出局，我们也预计地产业会出现整合，但降价也会使成交量趋稳，以达到调控目的。”

　　6月19日，申银万国发布研究报告称，在限购取消前，房地产销售价格出现大幅上涨的可能性较小。

　　申银万国称，央行的加息及部分城市楼市微调，都表明房地产销售市场已有回暖迹象，而这都有助于逐渐消化目前高企的库存，稳定房地产开发投资。此外，申银万国还指出，从最近国家发布的一系列政策，都反映了国家坚持限购政策不动摇，鼓励保障性住房建设，限制别墅等豪华型住宅开发等房地产调控的思路。

　　易宪容：住房销售回升 楼市宏调是否会戛然而止

　　最近，不仅住房销售开始上升，而且住房市场宏观调控政策嘎然而止舆论四起。比如， 央行降息后，有媒体认为央行又在重申7折优惠按揭贷款利率，或住房贷款利率将全面下降；有媒体报道银监会对个人住房消费信贷风险权重已降低；还有媒体报道，国内一线城市千人排队购买住房的现象又出现；甚至于媒体报道，一个大四学生一天卖住房30套，日薪10万元等等。看到这些报道，国人肯定会以为国内早些时候坚决不动摇的住房市场宏观调控又嘎然而止，如2009年那样新一轮的住房炒作高潮又将开始。

　　而这些报道不仅没有市场、经济及及文件之逻辑，更不用说事实相符了。这两天，无论是央行还是银监会及发改委纷纷都出来辟谣，说政府放松当前的住房宏观调控是没有的事。事实上，政府部门出来辟谣是真的，只不过媒体利用了政府部门政策上的暧昧而大做文章，或借此机会来炒作而已。

　　比如，所谓的住房按揭贷款利率7折优惠。这是2008年10月《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》（或2008年302号文件）所规定的。该文件规定，居民首次购买普通商品房和改善型自住房，个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍。可以注意到，尽管这政策成了所以购买者都可享受0.7倍优惠贷款利率，但当时的文件同样规定只是消费性住房才可享受其优惠的。

　　到了2010年国十条之后，央行与银监会出台了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的275号文件。该文件规定，有三个方面，一是各商业银行停止发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明者停止发放贷款；二是居民购买第二套住房，其首付比例在50％及以上（2011年调整于不能低于60％），贷款利率在1.1倍及以上；三是居民购买首套住房，其首付比例在30％及以上，贷款利率由各商业银行自行决定。

　　从上述两个文件所规定的内容来看，一是只有首套住房或居民消费性购买住房才可享受优惠利率；二是302号7折优惠利率，到275号文件尽管没有取消，但这仅是住房优惠贷款利率下限，即优惠贷款利率不得低于基准利率0.7倍，但并没有说所以购买首套住房者都可享受这种优惠利率，也没有说商业银行对购买首套住房一定要能7折优惠利率；三是275号文件之后，对住房投机炒作与住房消费有严格的规定并贷款条件差异化。即购买第二套及以上的住房不能够享受信贷优惠条件，并对此有严格规定，而首套住房贷款利率到底多少完全由商业银行自己决定，央行对此没有任何规定。

　　那么，在这样的文件逻辑下，当前购买首套住房贷款享受7折优惠有没有可能？一般来说，住房按揭贷款都是5年期以上的中长期贷款，基准利率为6.8厘。如果7折优惠，该贷款利率现在为4.76厘；如果8折优惠，该利率为5.44厘；如果8.5折优惠，该利率为5.78厘；如果9折优惠，该利率为6.12厘。而当前5年期以上的存款利率为5.1厘；如果该利率向上浮动10％，利率为5.61厘。

　　从以上比较就会看到，要商业银行做7折优惠贷款利率，根本就不可能，因为这样做会导致银行亏损，用银行利润来补贴贷款人，商业银行是不会干的，银行股东也不会同意。如果银行贷款利率85折优惠，这还得看5年期存款利率是不是会上浮，如果上浮，除营运管理成本后，银行同样是无利可图。而5年期存款利率上浮的概率很大，或是一种趋势，否则银行的存款就面临搬家风险。也就是说，在现有的信贷政策范围内及在现有信贷市场的条件下，商业银行根本就没有做7折优惠贷款利率动力，把贷款利率做到85折已经是它的极限了，否则商业银行没有动力来增加这种住房按揭贷款。

　　那么，市场为何在央行没有辟谣之前，会对住房按揭贷款7折优惠利率会如此渲染。因为，无论是房地产开发商还是地方政府，无论是一般投机炒作者还是银行持有许多住房的人（上一轮住房投机炒作银行工作是主力），都希望利用中央政府稳增长的政策，利用最近央行降息是，来重新调整当前国内住房市场之预期。只要住房市场的预期一转变，那么新一轮的住房投机炒作又可能开始。这些人也会借房价上涨尽早把其手中套牢的住房脱手。比如央行文件为何会如此快流入市场，媒体炒作个人住房贷款利率7折优惠如此快，都是与上述原因有关。

　　而住房市场预期一改变，住房消费者怕出现2009年的情况那样的情况会提前进入住房市场，因为他们担心住房价格再次上涨而错过购买住房机会；对于住房投机炒作者来说，面对各种优惠政策诱惑，更是闻到了政府住房宏观调控政策松动气息，新一轮的住房投机炒作者又可能开始涌入市场。而房地产开发商就会借此机会不断推高房价，地方政府也会借此机会以更高的价格出售更多的土地等。如果这种情况出现，那么调整了两年多的住房市场的宏观调控就可能嘎然而止。

　　可以说，当前国内住房市场宏观调控将面临巨大的不确定，其根源就是中央政府住房政策实质上的暧昧性，仍然希望住房市场成为GPD增长的工具，不能够真正去除住房市场赚钱功能，而可让住房投机炒作者群魔乱舞。在这种情况下，国内任何宏观经济政策变化都可以住房市场既得利益集团炒作其政策引诱。最近，国内住房市场发生的一些谣言及虚假迹象都表明了这一点。愿意中央政府能够对明察秋毫，坚决把当前房地产泡沫挤出。这才是中国经济持续稳健发展最为关键的大事。否则，当前房地产市场宏观调控就有可能嘎然而止。