究竟是涨还是跌？冯仑这样预测中国房贷走势

　　中国资深的房地产商人预测，除少数一线城市外，中国房价整体将呈现稳中有降的态势。造成这一趋势的直接原因或许在于热点地区出台的严厉调控政策。

　　国家统计局6月19日公布的5月份最新房价统计数据显示，包括北上广深等在内15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全线回落，甚至有9个城市这一价格环比下降或持平。。

　　万通地产创始人冯仑告诉腾讯财经，对大多数中国城市来说，影响房价的多个因素中“只有一两个还有支撑，剩下的因素基本上都是平的”。他据此判断，中国大多数城市的房价将呈现稳中有降的态势。

　　但冯仑这一分析并不涉及“人口增长、就业率增长、经济增长”的少数一线城市。他说，与大多数城市房价稳中有降的趋势不同，少数一线城市住宅房价将“稳中有升”。按冯仑的观点，这些房价仍将上涨的少数城市“不超过10个。”

　　冯仑说，地域经济发展水平、人口数量、物理条件、金融政策及政府住房制度设计等多个相互关联的因素“综合作用于一个地区住房供给和需求”。他认为，“中国大部分地方这些因素都往上(影响)的比较少，只有少数地区。”

　　经济发展水平方面，“当地区经济持续增长，就业率保持在较高的水平，收入增长，那改善型(住房)的需求机会比较多。”冯仑说，“从人均GDP3000美元成长到8000-10000美元时，住的问题普遍来说应该得到解决了。”

　　世界银行的数据显示，截至2015年，中国人均GDP超过7900美元，已经接近冯仑所说“普遍解决住房问题”的阶段。

　　人口方面，如果某一地区对人口有吸引力，人口持续增加，“房价应该有支撑上涨的空间。”冯仑说。

　　物理条件方面，包括交通、通讯、城市规划在内诸多条件的改进“增加了一个区域内人口流动的速度，比如说增加了轨道酒桶，沿线的人就聚集过来”——但冯仑认为，中国大部分城市的现实情况是，“空间规划已经固定，该有的高速公路、高铁基本上都齐备了。”

　　冯仑认为，金融条件方面，与房屋相关的金融税收政策将会影响人们的购房预期。“比如说加息、加税，大家预期不好，可能会减少购买。而交易制度设计得特别方便，进场的人多，房价就可能高一点。”

　　而在住房制度设计方面，“最近中央政策制度安排朝着德国方向去走。”冯仑说，德国住房制度安排“不允许房子上牟利——按今天讲的’房子是用来住的，不是用来炒的’——这样的话，房价就比较稳定。”