写字楼市场供应量达历史峰值 商业市场竞争日趋激烈

　　· 写字楼市场新增供应量达历史峰值，租金水平仍保持稳定;

　　· 金融和贸易行业是城南写字楼市场的需求主力;

　　· 零售物业区域分散化，区域商业竞争加剧;

　　· 零售物业租金小幅上涨，商业亟待更迭创新;

　　西安，2017年8月3日——全球领先的房地产服务运营商戴德梁行，发布2017年第二季度市场报告，回顾和探究西安房地产市场在第二季度写字楼及商业地产市场变化情况。

　　写字楼市场新增供应量达到历史峰值，租金水平仍保持稳定;

　　2017年上半年，全市净吸纳量累计值为128,703平方米。其中高新区净吸纳量最高，为90,749平方米。2017年第二季度，随着长安国际E座，永利国际金融中心等写字楼入市，全市甲级写字楼总存量接近176万平方米。强劲的写字楼需求缓和了大体量新增供应对市场带来的影响，本季度西安甲级写字楼空置率为27.9%，比上季度略升1.75个百分点。

　　图一 西安市优质写字楼新增供应量，净吸纳量和空置率

　　2017年二季度，全市甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币87.7元。分商圈来看，中心城区的有效租金继续上涨，至每月每平方米112.8元;高新区写字楼市场趋于平稳，平均租金为每月每平方米83.9元，空置率为26.1%。城北商圈由于经济开发区政策影响，吸引了更多企业入驻，赛高企业总部大厦等热点区域内的高品质写字楼项目持续升温。

　　图二 租金水平

　　金融和贸易行业是城南写字楼市场的需求主力;

　　本季度市场中，西安中心城区商圈成交较活跃。如阳明财富租赁长安国际中心C座450平方米的面积，万达飞凡租赁高新区中晶科技广场300平方米的面积。本季度随着长安国际E座等优质写字楼入市，市场竞争进一步加大，联合办公等创业孵化平台逐步发展。

　　展望下季度， 2017年，西安写字楼市场的新增供应量达到历史峰值，写字楼市场库存压力将会加大。高新区作为新增供应最多的商圈，未来的空置率将迅速攀升。供应量的增加将对西安地区写字楼市场造成较大冲击。为赢得租户青睐，业主需要努力改善硬件设备、提升物业管理水平。

　　零售物业市场区域分散化，区域商业竞争加剧;

　　2017年第二季度，城东西安益田假日世界和城西万象城项目入市。西安全市购物中心题量达到324万平方米。西安大量的优质商业正逐步由原来的趋于相对集中化转向分散化。同时，为适应日趋激烈的竞争环境，业主也在致力于提高商业运营水平，调整租户组合和提升消费体验。

                  平方米

　　图三 西安优质商业历年存量及预测

　　零售物业租金小幅上涨，商业亟待更迭创新

　　第二季度，西安零售物业市场平均租金报价总体稳定在每月每平方米280.0元，环比上升1.8%，钟楼商圈和小寨商圈仍是目前租金最高的两个商圈。在万象城的开业引领下，西咸新区三桥的区域商业逐步升温。面对新消费模式的不断升级，部分无法适应的老牌商业将离开市场，能提供更丰富多元消费体验的新型购物中心不断涌现，将吸引更大的客流量。

　　图四 西安市商业市场未来供应(2017-2019)

　　展望下季度，由于西安商业市场大量的新增项目，以及电子商务对实体商业的冲击，原计划入市的部分零售物业项目纷纷推迟了入市时间。未来入市的商业项目需要更加注重业态丰富、购物环境舒适以及购物体验，商业综合体也会向“个性化、主题化、体验式”方向发展。商业项目将更加生活化，顾客也期待有更多生活文化类零售品牌入驻来增加更多消费体验，如文化艺术、人文历史、亲子活动。

　　戴德梁行西北区董事总经理巫保民表示：“随着2017年大量的写字楼入市，这对写字楼市场冲击巨大，也意味着这是写字楼市场更迭换代的阶段，未来写字楼将会在硬件设备、物业管理法发力上以赢得市场青睐。”