限价政策后西安楼市交易量同比下滑27％

　　随着全国房地产政策面的持续收紧，西安楼市从今年元月份以来，也不断出台新规，从市政府、市房管局，再到市物价局，尤其是市物价局发布的《关于商品住房价格申报有关问题的通知》，明确贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，使得“房价动向”为最敏感话题。而就在节后这几日，一份流传市物价局给市房管局发布的《关于商品住房价格公示有关问题的函》，再度引爆“房价动向”。

　　那么，政策之后，西安楼市出现了怎样的变化?未来又将会呈现怎样的走势?汉纸妹对比今年与去年十一黄金周的数据，进行了如下分析。

　　市场变化——楼市降温已经凸显

　　供应量减缓

　　美城股份对市场监测发现，2016年十一黄金周期间12个开盘项目，平均去化率为48%。2017年8个项目开盘，平均去化率为37%。无论是推盘量还是去化率，今年较去年均有所下滑。从具体项目来看，今年开盘项目以大品牌居多，万科、恒大、保利、碧桂园等，而去年大中小型项目则分布较均。

　　交定量减少

　　美城股份统计数据显示：2017年十一黄金周期间，西安楼市来电量较去年同期略有上涨，但是来客、交定量均呈下滑之势，其中交定量下滑非常显著，同比下跌27%。

　　美城股份选择了持续在销的一部分典型楼盘，统计2016年与2017年十一期间的成交数据。

　　从表中可以看出，今年案场交定量均呈现下滑之势，其中华润二十四城今年因在售房源不多，交定量同比下滑最大，为96%;万科金色悦城同比下滑幅度最小，为36%。此外，从表中也可以看出，万字头两个项目同比跌幅相对较小，定位高端的天地源曲江香都跌幅也适中，其他大众刚需盘交易量下滑更为显著。

　　成交量下滑显著

　　市场走势——政策效应逐渐显现

　　政策时效

　　楼市每2-4年调控政策呈现阶段式收紧-宽松循环变化趋势，西安政策趋势和全国保持一致，但会有半年到1年的滞后性，预计本轮政策收紧将持续1-3年。从往年数据反应来看，政策效果会在3-6个月后逐步显现。

　　楼市销量

　　随着年末到来，楼市也进入了传统淡季，预计政策效应下，4季度销量将进一步下滑，尤其是中小型项目，会较为显著，预计销量下滑幅度20-40%左右。

　　房价走势

　　预计春节前后住宅价格将会有所波动，但整体呈趋稳之势。价格、配套等因素合理的刚需盘价格将依然稳定;中小规模、价格与价值不匹配楼盘将会在4季度出现明显的以价换量行为，而品牌性的楼盘价格可能会在明年1季度有所下调;在政策面持续收紧下，新入市楼盘将会呈现低价入市的趋势。

　　区域特征

　　目前主城区供应不足，导致暂时性的购房外溢现象，但后期随着供应回升，购买力将回归传统主城区。

　　物业特征

　　投资客群在住宅受限后，不排除资金往商业、办公、公寓等不限购物业的倾斜。